[이건욱의 세테크 살롱]매매 시기 조정 양도세 피하기

문) 아파트에 거주하고 있는 이은비 씨는 전원생활을 영위하기 위해 출퇴근이 가능한 도시 근교에 있는 조그만 밭이 딸린 농가주택을 새로 구입하였다.농가주택은 그대로 사용하기에는 낡고 불편한 점이 많아 새로 신축하여야 할 상황이다.

이은비 씨는 현재 살고 있는 아파트를 처분하여 그 돈으로 농가주택을 신축하여 이사하려고 한다.

이런 경우에는 언제 아파트를 팔아야 세금을 안 낼 수 있을까?

답) 대도시에서 아파트 생활을 하는 많은 사람들은 전원생활을 하고 싶다는 소박한 꿈을 갖고 미리 농가주택 등을 구입해 놓는 사람들이 많다.

꿈을 실현하기 위해서는 미리 집을 준비하는 것은 바람직한 일이지만 양도소득세 측면에서는 문제가 발생한다. 아파트를 하나 소유하고 있으면서 농가주택을 구입하게 되면 1세대 2주택이 되므로, 대도시 내에서 다른 곳으로 이사를 하거나 농가주택으로 이사하기 위해 살고 있는 아파트를 팔게 되면 양도소득세가 과세되기 때문이다.

이런 경우에는 세법 규정을 잘 이용하면 양도소득세를 안 낼 수도 있다.

세법을 적용할 때 국내에 두 개의 주택을 소유하고 있는 자가 그 중 한 주택을 헐어버리고 나대지 상태로 보유하고 있는 동안에는 하나의 주택만을 소유한 것으로 본다. 또 주택을 신축(재개발'재건축은 제외)하는 때에는 신축주택의 취득시기(사용검사필증 교부일)가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 보고 그 다음 부터는 1세대 2주택으로 본다.

따라서 이은비 씨의 경우 1세대 1주택자이고 양도일 현재 비과세 요건을 갖추었다면 농가주택을 헐어버리고 새로운 주택을 신축하여 사용검사필증을 교부받기 전에 양도해야 아파트 양도분에 대해서 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

농가주택을 헐어버린 경우에는 멸실신고를 하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋다. 그래야 나중에 멸실사실을 입증해야 하는 번거로움이 없기 때문이다.

참고로 '1세대1주택'이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해주택(미등기, 고가주택은 제외)의 보유기간이 3년 이상 (서울,과천 및 5대신도시 지역은 보유기간 3년 이상이면서 거주기간이 2년 이상)인 것과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역밖은 10배)이내의 토지를 말한다.

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