[이건욱의 세테크 살롱] 양도하는 주택이 고가이면

작년 주택가격의 상승으로 인하여 대구, 경북지역에서도 매매가액이 6억원을 초과하는 주택 등이 많아진 관계로 고가주택에 대한 양도소득세에 대해 상세히 알아보기로 합니다

1. 고가주택의 범위

"고가주택"이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

2. 고가주택의 판정

1) 겸용주택의 1세대1주택 판정시 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택외의 부분을 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정한다.

2) 입주권은 2003.1.1 이후 양도하는 재건축아파트 입주권으로서 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 하는 때에는 고가주택으로 판정하여 양도차익을 계산한다.

3) 지분 또는 분할 양도, 부담부 증여의 경우에도 1주택단위로 판정한다.

즉 분할 양도하여 거래한 가액으로 판정하는 것이 아니라 전체의 주택가액으로 환산한 가액이 6억원을 초과하는 경우에는 고가주택에 해당한다.

따라서 부담부증여를 하는 주택의 수증자가 인수하는 채무액이 6억원 미만에 해당되더라도 전체의 주택가액이 6억원을 초과하면 고가주택에 해당이 된다.

3. 고가주택에 대한 규제내용

● 1세대1주택 비과세 적용 배제

고가주택을 양도하면 1세대1주택으로서 비과세 요건을 갖추었더라도 비과세 규정을 적용하지 않는다. 다만 양도가액이 6억원을 초과하지 않는 부분에 대해서만 비과세합니다.

4. 과세되는 고가주택의 양도소득 계산

1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 양도하더라도 양도소득세가 과세되는데, 이때에는 양도소득 전체에 대하여 과세하는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대하여만 양도소득세를 과세한다.

① 양도차익 = 양도가액 - 필요경비(취득가액 등)

② 양도소득 = 양도차익 - 장기보유특별공제

● 과세되는 고가주택의 양도차익

= 총양도차익 × (양도가액 - 6억원) ÷ 양도가액

● 과세되는 고가주택에 적용할 장기보유특별공제액

= 총 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 6억원) ÷ 양도가액