[세테크 살롱]재개발 재건축 주택 양도세

이두산씨는 2004년 5월에 수성구 두산동에 있는 재개발대상 주택을 구입하였다. 해당 주택의 관리처분계획인가일은 2007년 12월 25일이다. 상기 주택을 매도시 양도소득세 비과세를 받기 위한 요건은 무엇일까?

재개발재건축 대상주택은 관리처분계획인가일 이후부터는 양도소득세 계산에 있어서 조합원입주권으로 본다. 이러한 조합원입주권이 중요한 것은 2006년 1월1일 이후 관리처분계획 인가를 받았거나 승계취득한 경우 조합원입주권을 주택수로 보아 다주택자에 대한 양도소득세 중과규정(1세대2주택의 경우 50% , 1세대3주택의 경우 60% 세율적용)을 적용하고 있다.

그러나 예외적으로 다음의 요건을 충족한 경우에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

첫째, 관리처분계획인가일(관리처분계획인가일 이전에 멸실이 된 경우에는 멸실일기준) 이전에 3년 이상보유(서울특별시 및 수도권 등은 2년 이상 거주 포함) 하여야 하며 둘째, 관리처분계획인가일에 다른 주택이 없어야 하며(재개발재건축 대상주택만 존재해야)

셋째, 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우이거나 또는 추가 구입일로부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우여야 한다.

이두산씨의 경우 구입일로부터 관리처분계획인가일까지의 보유기간이 3년 이상이므로 첫 번째 요건은 충족한 것이다. 관리처분계획인가일인 2007년 12월 25일에 다른 주택이 없고 매도시점에도 다른 주택이 없다면 관리처분계획인가일 이전에 매도해도 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 만약 주택을 추가로 구입할 예정이라면 관리처분계획인가일 이후에 구입하고 구입일로부터 1년이내에 조합원입주권을 양도시(1세대1주택비과세요건충족) 비과세를 받을 수 있다.

또한 이미 다른 주택을 소유하고 있다면 일반주택을 관리처분계획인가일 이전에 처분하여야 한다.

※ 용어정리

ㅇ 주택재개발사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후'불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

ㅇ 주택재건축사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후'불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

ㅇ 관리처분계획인가일 : 지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함

ㅇ 원조합원 : 관리처분계획인가일 현재 조합원을 말함

ㅇ 승계조합원 : 원조합원 또는 승계조합원으로부터 조합원입주권을 취득(매매, 증여, 상속 포함)한 조합원을 말함