[행복한 재무설계] 무리한 대출 피하고, 금리 따져 아파트 구입을…

이창수(가명'48) 씨는 1년 6개월 전 100㎡대 본인 소유 아파트를 전세로 임대하고, 150㎡ 규모의 수성구 지역 미분양아파트를 임차(2억원)했다. 이 씨는 전세 만기가 올 10월로 다가오면서 이사를 할 것인지, 지금 살고 있는 아파트를 매입할 것인지 고민하고 있다. 임차한 아파트를 사자니 금융비용이 만만하지 않고, 본인 소유 아파트에 다시 들어가자니 가족들이 반대한다.

Q: 아파트를 구입하게 되면 대출을 받아야 한다. 금융비용이 만만치 않으리라 예상되는데 향후 대출금리는 어떻게 예상하는지.

A: 지난주 금융통화위원회가 기준금리를 0.25%를 올려 기준금리가 3.25%가 되었다. 불확실한 국내외 금융환경과 대출사용자의 이자증가 부담보다 물가상승에 대한 우려가 더 크다고 볼 수 있다. 하반기에도 물가상승세를 누그러뜨리기 위해 한두 차례 추가 금리인상이 있을 것이란 분석이 있다. 은행연합회에서 발표하는 코픽스금리(주택담보대출의 기준이 되는 금리)는 6개월 연속 상승한 것으로 나타났다. 코픽스금리는 시장금리 변동을 반영한다. 은행별로 차이는 있지만 지난해 11월 중순 대비 0.3%에서 0.6% 정도 올랐다. 아파트를 구입하면서 대출을 받을 때 10년 이상 장기로 상환할 생각을 하면 안정적인 고정금리를 선택하겠지만, 대부분 3~5년 뒤 아파트 값이 오르면 팔아서 대출금을 갚으려고 하기 때문에 지금 당장 금리가 낮은 변동금리 대출을 선택하게 된다. 향후 금리인상이 예상되는 현재 시점에서는 변동금리보다는 고정금리를 선택하는 것이 나을 듯하다. 최근에는 정책적으로 가계부채 안정화를 위해 은행권에서도 '장기, 고정금리, 원금분할상환' 대출을 적극 권장하고 있다. 무엇보다 대출을 받기 전 자신의 가처분소득 대비 이자상환 금액 비중이 어느 정도인지 파악한 후 주택구입을 결정하는 것이 맞을 듯하다. (대구은행 본점PB센터 센터장 윤수왕)

Q: 가족 4명에게 현재 살고 있는 150㎡ 규모의 아파트는 넓은 편이다. 현재 살고 있는 아파트를 구입하는 것이 투자로서 적정한 것인지.

A: 이 씨의 경우 아파트를 구입하면 현재 정기예금 4천만원, 펀드 투자금 5천만원을 해약하고도 1억8천만원의 대출을 받아야 한다. 대출 1억8천만원은 매월 83만원 정도의 대출이자를 부담하게 된다. (대출이율 5.5% 가정, 이자만 납부할 경우) 이 씨는 월 83만원 정도의 이자는 부담이 되지 않는 수준이라고 했지만 아파트 가격이 상승하지 않는다면 장기적으로 보유해야 할 경우도 생긴다. 이럴 경우 해지해야 하는 예금 및 펀드금액 9천만원과 납부하는 대출이자의 기회비용을 고려해야 한다. 또 고교 1년, 중학교 2년인 자녀 모두 대학에 들어가는 5년 뒤면 굳이 현재의 아파트를 고집할 필요가 없을 듯하다.

이 씨의 경우 아파트 매입 시 총자산 중 아파트가 차지하는 비중이 90% 정도다. 본인 자산의 대부분이 아파트에 투자되는 셈이다. 부동산에 투자된 자금은 부동산 가격이 정체돼 있을 경우 기회비용이 커지게 된다. 따라서 이 씨의 아파트 구입은 신중을 기할 필요가 있어 보인다. (대구은행 본점PB센터 팀장 이종복 )

Q: 수성구 내 집 마련 어떻게 할 것인가.

A: 최근 전세전환 단지의 만기가 돌아오면서 많은 사람들이 고민에 빠져 있다. 주변 시세보다 저렴하게 대형 아파트를 임차했기 때문에 현재 전세금으로 아파트를 바로 구입하려면 매매가격과 격차가 크다. 넓은 집으로 이사를 하면서 일부 가구들도 넓게 바뀌어 작은 평형으로 가기도 힘들다. 이런 상황에서 살던 아파트의 매매가격을 분양가격의 80% 전후로 잡고 있어 이 씨의 고민도 클 것이다. 그러나 우선 20% 전후의 할인을 받아도 전세전환 평형이 가장 많은 40평형대 후반과 50평형대는 가격이 4억원을 넘는다. 최근 인플레이션이 심해져 금리 상승 압박으로 무작정 대출을 통해 집을 구하는 것도 쉽지 않다.

현재 살고 있는 아파트의 구입을 원한다면 현재 큰 집에서 살고 있다고 바로 그 평형을 선택하기보다는 여러 단지를 비교해 보고, 가족 수에 맞게 평형을 선택하는 것이 좋을 것이다. 최근 가구 구조의 세분화가 빨라지고 낮은 출산율로 인해 향후 대형 아파트에 대한 선호도가 떨어질 것으로 보이기 때문에 무작정 할인율이 높다고 대형으로 가는 것은 무리가 있다. 꼭 옮겨야 한다면 주변 지인을 통해 아파트 단지의 특징과 장점을 잘 살펴 보는 것이 좋다. 미분양 전세 전환단지들은 모델하우스를 보고 선택하는 단지와 달리 2년간 사람들이 살면서 자재나 평면에 대한 평가가 있기 때문에 이러한 상황을 보고 판단하는 것이 위험을 최소한으로 줄일 수 있을 것이다. (부동산114 대구지사장 이진우)

Q: 최근 주택 구입관련 세금 감면이 많이 된다고 들었는데 구체적으로 어떤 세금이 감면되나.

A: 주택과 관련된 최근의 개정세법을 살펴보면 우선 취득세와 등록세가 취득세로 통합된다. 통합된 취득세는 취득일로부터 60일(상속은 6개월) 이내에 자진신고 납부해야 한다. 또 취득 후 30일 이내에 등기'등록하는 경우에는 2011년부터 2012년까지는 취득세를 50%씩 분납이 가능하다.

9억원 이하의 주택을 구입해 1주택자가 되는 경우 취득세 세율이 2%에서 1%로 낮아졌다. 9억 초과 주택을 구입하거나 새로운 주택을 구입해 다주택자가 되는 경우에는 4%에서 2%로 낮아졌다. 올 3월부터 연말까지 취득건에 대해 한시적으로 적용된다. 감면대상 거래는 매매를 원인으로 하는 주택의 유상거래에 적용하므로 신축, 증여, 상속은 제외되며 주택이 아닌 상가, 토지 등도 적용대상이 아니다.

정리'김태진기자 jiny@msnet.co.kr