[실전 경매분석] 대구시 수성구 근린시설

이번 주 분석대상 물건은 다음 달 4일 대구지방법원 경매 8계에서 입찰될 예정(2012 타경 9614)인 대구시 수성구 만촌동에 있는 근린시설이다.

대지 117㎡(35.39평), 건물 209.64㎡(63평) 규모의 3층 건물로 현재 임차인이 중화요리전문점으로 사용하고 있다. 감정가는 8억2천230만원이며 최저 입찰가는 5억7천560만원이다.

이 물건은 효신네거리 남동쪽 인근 노선 상가지대에 자리 잡고 있다. 북동쪽으로 폭 30m, 남쪽으로 왕복 2차로 포장도로와 접하고 있다.

주위에는 대단위 아파트단지와 대형마트(이마트), 동부시외버스터미널, 근린생활시설 등이 들어서 있다. 한 차례 유찰되면서 최저 입찰가가 감정가의 70% 수준으로 떨어진 상태로 주위 환경 등을 고려해 볼 때 적절한 금액으로 낙찰을 받은 뒤 소유자가 직접 상가로 사용하거나 임대를 하면 기대 이상의 수익을 얻을 수 있을 것으로 보인다.

임대차 관계는 1명의 임차인이(보증금 합계 500만원'월세 합계 l80만원) 권리신고를 한 상태다. 임차인은 말소기준권리 이후에 사업자등록을 했기 때문에 매수 후 낙찰자가 보증금을 떠안는 문제는 없어 보인다.

하지만 임대차 관계를 자세히 살펴보면 경매가 진행되기 직전에 임차인이 소유자와 임대차 계약을 맺은 것과 임대보증금 및 월세가 주위 상가에 비해 터무니 없이 싼 점 등을 고려해 보면 낙찰 후 명도에 어려움이 있을 수 있다. 따라서 입찰에 참가하기 전 전문가에게 자문을 하는 것이 바람직하다.

도움말'백원규 한솔합동법률사무소 소장