지척거리 새 오피스텔, 용적률은 왜 두배나 높나?

범어네거리 고층 오피스텔 예정…인접 아파트 주민들 속앓이

대구 수성구 범어네거리의 마크팰리스 조감도. 조감도 오른쪽이 두산위브더제니스다.

용적률 1천387%와 778%. 대구 수성구 범어네거리의 오피스텔 '마크팰리스 범어'(1천387%)와 아파트 두산위브더제니스(778%)는 맞닿아 인접해 있는데도 용적률에서 왜 큰 차이가 날까?.

범어네거리 옛 제주가든 부지에 들어서는 마크팰리스는 현재 분양 중으로 두산위브더제니스 높이 178m(54층)에 버금가는 160m에 이르고 위치도 두산위브더제니스 바로 서편 범어네거리 대로변에 붙어 있다.

하지만 용적률로 따져본다면 마크팰리스가 두 배 가까이 높다. 이 때문에 두산위브더제니스 주민이나 주변 아파트 거주자들의 의구심을 사고 있다.

두산위브더제니스 측은 "인접한 건물의 용적률이 큰 차이를 보이자 주민들로부터 이에 대한 불평 섞인 문의가 많다"고 밝혔다.

◆용적률 차이는 어디서

용적률은 대지면적에 대한 건물 전체의 면적비율로 용적률이 높아질수록 건물을 더 높고 크게 지을 수 있다. 이 때문에 용적률은 사업성과도 연결된다. 용적률은 관계전문가들로 구성된 도시계획심의위원회가 다양한 조건을 고려해 최종 결정한다.

그러나 입지상 인접한 곳이라도 지구별 용도나 주택 연면적 용적률이 큰 차이를 보인다.

대구시 도시계획조례 상업지역안 주거복합건축물의 용적률 기준표에 따르면 두산위브더제니스의 경우 단지가 일반상업지역과 중심상업지역에 걸쳐 있으며 주택 연면적 비율이 높다. 두산위브더제니스는 주택연면적 비율(전체 연면적 중 아파트가 차지하는 비율)이 중심상업지역은 70% 이상~80% 미만에 속하고 일반상업지역은 80% 이상~90% 미만 범위에 들어 있다. 이 구간의 용적률 최고한도는 각각 690% 이하, 500% 이하다. 하지만 이곳 시행사는 범어월드광장 내 영어거리 및 구립도서관 기부채납을 조건으로 용적률 인센티브 혜택을 받아 현재의 용적률까지 끌어올렸다.

반면 마크팰리스 범어는 모두 중심상업지역에 위치하고 용적률이 1천 220% 이하로 기준점이 높다. 또 두산위브더제니스(상업시설 면적 30%미만)와 달리 오피스텔은 상업시설(상업시설 기준 80% 이상)로 분류돼 용적률 덕을 봤다는 게 관계자들의 설명이다.

대구시 관계자는 "용적률 관련 조항을 기준으로 기본 용적률이 적용되지만 도로, 공원 인접 여부, 기부채납 등 다양한 용적률 인센티브 등의 요소가 고려돼 용적률이 산정되며 관계전문가들로 구성된 도시계획심의위원회가 다양한 조건을 고려해 최종 결정한다"고 설명했다.

◆용적률의 불편한 진실

용적률이 높으면 사업 수익성도 올라간다. 그래서 사업자들은 용적률을 최대한 높이 받으려고 기부채납 등 갖은 노력을 기울인다.

두산위브더제니스가 대구시에 범어네거리 지하 영어거리를 기부채납하고 수성구청에 구립도서관을 지어주는 것도 용적률 인센티브를 받기 위한 방편이었다.

한 건설사 임원은 "두산위브더제니스는 드문 경우지만 공원과 도로에 접해서 용적률 인센티브를 더 챙겼고 도로기부채납, 공원부지 기부채납 등으로 기본 용적률 600%에서 775%까지 높였다"며 "인센티브가 없었다면 층고가 30층밖에 되지 않았을 것"이라고 말했다.

하지만 용적률을 높이는 게 능사는 아니다. 용적률을 활용하지 않는 경우도 많다. 일정 부분 층고가 올라가면 공사비가 급증하고 공사기간이 늘어나기 때문이다.

지난해 분양한 화성파크드림시티 오피스텔의 경우 50층까지 지을 수 있었지만 29층까지만 용적률을 받았다. 업무시설의 경우 30층 이상이면 중간에 전층을 대피 층으로 둬야 한다.

또 지하를 깊게 파야 하고 골조 비용도 더 투입해야 한다. 가령 20층을 지을 때보다 40층으로 건물을 짓는다면 전체 공사비용에서 약 30%를 차지하는 골조 비용이 15~20% 이상 더 들고 지하도 더 깊게 파야 한다. 공기도 늘어난다 .

도원 이동경 대표는 "용적률을 높이고 더 높이 건물을 짓는 것은 어떻게 보면 전기세 누진제와 닮은 측면이 있다"면서 "용적률을 높이면 대체로 사업성이 좋지만 아파트나 오피스텔의 경우 분양사정과 공기 등 제반 환경을 여러모로 검토한다"고 밝혔다.

그러면서도 "용적률은 사업성과 직결된다는 측면에서 업체들은 용적률 인센티브를 받을 수 있는 다양한 루트를 통해 용적률을 높이기 위해 애쓴다"고 덧붙였다.