[부동산 법 對 법] 비용상환·부속물매수 청구권

Q. 경북 포항에서 횟집을 오픈하기로 한 A사장은 건물주와 2년의 임대차계약을 체결했다. 낡은 문과 새시를 1천만원을 들여 새것으로 교체하고, 낙후된 배관과 전기시설도 3천만원을 들여 공사한 뒤 2년간 장사를 해왔다. 최저임금 인상 등 경영상 어려움으로 상가를 이전하게 된 횟집 사장은, 상가 공사비를 임대인에게 요구할 수 있을까.

A. 낙후된 상가건물을 임차하는 경우 인테리어 공사뿐만 아니라, 하수도 배관시설 전기시설 등 수리해야 할 곳이 한두 군데가 아니다. 비용 또한 만만치 않다 보니, 임차인으로서는 상당한 비용을 들여 공사하게 되는데, 공사로 인해 건물의 기능과 외관이 좋아져 오히려 건물주가 이익을 보게 되는 경우가 많다.

상가 임차인이 임대인에 대하여 그 이익을 되돌려받기 위한 방법은, 비용상환청구와 부속물매수청구가 있다. 임차인이 투입한 건물 공사비가 최종적으로는 건물의 가치를 높이는 데 기여하기 때문에, 이를 건물주가 임차인에게 돌려줘야 한다는 것이다.

비용상환청구권이란 건물의 가치를 증가시킨 배관이나 전기시설 공사 비용 중 현존 가치를 임대인에게 청구할 수 있는 권리이다. 그리고 부속물매수청구권이란 임차한 상가에 유리문이나 새시 같은 물건을 부속시킨 경우에 그 잔존가액을 청구할 수 있는 임차인의 권리이다.

위 사안에서 횟집 사장 A는 건물에 부속된 문과 새시와 같은 물건에 대하여 부속물매수청구권을 행사하여 건물주로부터 받아 낼 수 있다. 또한 낙후된 배관과 전기시설 공사에 대하여 비용상환청구권에 따라 상환받을 수 있다. 다만 횟집 사장은 공사비용 전부를 되돌려받을 수 있는 것이 아니고, 계약 종료 당시를 기준으로 한 현존 시가 상당액을 받게 된다.

그렇다면 임대인은 이와 같이 불필요한 비용의 부담을 피하기 위해서 어떤 대책이 필요할까. 배관시설과 같은 건물에 주요한 부분의 하자가 발생하면, 임대인이 직접 이를 수리하여 임차인의 과다한 비용 청구를 피해야 한다. 그리고 유리문과 새시와 같은 부속 물건의 설치는 금지한다는 특약을 따로 받아두는 것이 현명하다.