[알쏭달쏭 생활법률] 질권이 설정된 전세보증금의 반환대상

Q : 갑은 을에게 전세보증금 3억에 자신이 소유하고 있는 아파트를 임대하였는데, 을은 전세보증금 마련을 위해 병 은행으로부터 전세자금 대출 2억원을 받았습니다. 병 은행은 을이 갑에게 가지는 전세보증금 반환채권에 대하여 질권을 설정하였고, 갑은 임대차 계약 체결 후 병 은행으로부터 질권설정 통지서를 받았습니다. 이후 2년간의 임대차가 종료되었고, 갑은 을에게 전세보증금 3억원을 반환하였는데, 당시 자금 사정이 좋지 않던 을은 갑으로부터 받은 보증금을 병 은행의 대출상환에 사용하지 않았습니다. 대출금을 받지 못한 병 은행은 갑에게 질권의 대상이 된 2억원을 변제하라고 요구하고 있는데 갑은 이에 응해야 할까요?

A : 금융기관은 전세보증금이 부족한 임차인에게 전세자금 대출을 해주고, 전세자금 대출에 대한 담보로 전세보증금에 대해 질권을 설정하는 경우가 많습니다. 정확히는 보증금 반환 채권에 대해 질권을 설정하는 것입니다.

일반적으로 집주인, 즉 임대인은 계약이 만료되면 임차인에게 전세보증금을 반환하여야 하지만, 전세보증금에 질권이 설정되어 있는 경우에는 질권설정액에 대해서는 임차인이 아닌 금융기관에 반환하여야 합니다. 그렇지 아니할 경우 금융기관에서 임대인에게 질권설정액에 대해 지급을 요청할 수 있고, 이 경우 임대인은 임차인에게 이미 보증금을 반환하였다 하더라도 금융기관에 또다시 지급을 하여야 할 수 있습니다.

사안의 경우 전세보증금 반환채권 3억 중 2억원에 대하여 병 은행의 질권이 설정되어 있으므로 갑은 3억원 중 2억원은 을이 아닌 병 은행에 변제해야 합니다. 그럼에도 불구하고 갑은 을에게 2억원을 주었고, 을이 이를 병 은행에 변제하지 않는 이상 갑은 병 은행에 질권이 설정된 채권의 채무자로서 2억원의 지급의무를 부담해야 합니다.

한편, 질권이 설정된 전세보증금은 주택을 매매할 경우에도 문제될 수 있습니다. 왜냐하면 주택매매시 매수인은 매도인의 임대인 지위를 자동적으로 승계하기 때문에 질권에 대한 부담도 같이 승계하기 때문입니다. 따라서 주택의 매도인은 반드시 전세보증금 반환채권에 질권이 설정되어 있음을 알려야 하고, 매수인 역시 질권설정 여부를 확인하여 불의의 손해를 막도록 주의하여야 할 것입니다.

법무법인 우리하나로 최정원 변호사