서대구역 복합환승센터로 옮길 시외·고속버스터미널 이전 터 개발 방향은?

접근성 뛰어난 서부시외버스터미널 개발 여지 충분…주상복합 들어설까
북부·서대구고속버스터미널은…염색산단 인접 "고심중"
"공공 이익에 기여할 수 있는 방안 찾는 노력 필요"

서부시외버스터미널 전경. 김영진 기자 kyjmaeil@imaeil.com

오는 2024년 착공 예정의 서대구역 복합환승센터로 통합 이전하는 3개 시외·고속버스터미널 후적지 개발 방향을 두고 관심이 집중되고 있다.

서부 및 북부시외버스터미널과 서대구고속버스터미널 등 3곳으로, 도심에 흔치 않은 대규모 부지인데다 40년 이상 버스터미널로 이용될 정도로 교통 접근성이 뛰어나 개발 여지가 충분하다는 평가를 받는다.

다만 부지 소유주가 모두 민간업체여서 주상복합아파트 등 개발 수익을 극대화하는 방식으로 개발될 가능성이 높고 지자체가 관여할 수 있는 여지는 낮다.

전문가들과 인근 주민들은 비록 사유지이지만 단순 주거시설로 활용되도록 방치하기보다는 공공 이익에 기여할 수 있는 방안을 찾는 노력도 필요하다고 지적한다.

◆접근성 뛰어난 서부정류장…민간 개발 가능성 커

1974년 개장한 대구 남구 대명동 서부시외버스터미널(1만836㎡)은 시설 노후와 도심 발전 저해 등을 이유로 20여 년 전부터 이전이 논의돼왔다.

이 곳에서는 현재 경주, 포항, 구미, 성주, 마산, 진주, 합천, 고령, 부곡, 해인사 등을 오가는 12개 노선이 운영 중이다.

대구시는 지난 2002년 달성군 화원읍 설화리로 이전할 계획을 세웠지만 2천억 원 규모인 이전 비용을 두고 소유주인 천일여객과 갈등을 빚으며 무산되기도 했다.

서부시외버스터미널 부지는 부산 천일개발그룹의 계열사인 ㈜서부정류장 소유다. 천일개발그룹은 한때 재계 30위권에 이름을 올렸던 조양상선그룹의 창업자 고 박남규 회장 동생인 고 박남수 천일그룹 명예회장의 삼남 박재욱 회장이 지난 2009년부터 이끌고 있다.

천일개발그룹의 사업분야는 건설, 부동산, 유통, 관광, 버스터미널 등 다양한 분야에 걸쳐있다.

서부시외버스터미널 터는 일반상업지역으로 교통이 편리하고 주변 지역에 인구가 밀집해 주상복합아파트 등 개발 여건이 충분한 것으로 분석된다.

다만 지역 부동산 분양 시장이 극도로 침체한 데다 착공 후 소음, 분진 등의 민원과 인접한 관문시장의 상권 침해 논란 등으로 마찰을 빚을 가능성도 제기된다.

이에 대해 ㈜서부정류장 관계자는"복합환승센터 건립 확정 후 논의를 진행할 것으로 예상되지만, 현재까지 논의된 바는 없다"고 말했다.

◆개발 여건 불리한 북부·서대구버스터미널

서구 비산동 북부시외버스터미널(2만9천736㎡)과 북구 노원3가 서대구고속버스터미널(1천961㎡) 이전 터는 서부시외버스터미널보다는 개발 여지가 많지 않은 편이다.

북부시외버스터미널은 ㈜코리아와이드대구북부, 서대구고속버스터미널은 ㈜코리아와이드터미널이 운영한다. 모두 코리아와이드의 계열사다.

1975년 문을 연 북부시외버스터미널은 중앙고속도로를 이용하는 강원도와 경북 북부지역, 충북 등 13개 노선을 운영하고 있다. 부지는 일반상업용지이지만 인근에 들어선 염색산업단지의 악취와 배연 문제 때문에 주거상업시설 개발 여건은 낮게 평가된다.

지역 부동산업계에서는 주상복합아파트를 지어도 사업성이 크게 떨어질 것이라는 분석이 나오고 있다. 다만 서대구역세권 개발 사업으로 인근 악취시설이 지하화된다면 사업성을 재고해볼 수 있다는 의견도 있다.

대구시는 올 하반기 서대구 하·폐수처리장 통합지하화 사업(이하 통합지하화 사업)의 사업 시행자를 지정할 계획이다.

통합지하화 사업은 달서천하수처리장, 염색산단 1,2폐수처리장, 북부하수처리장을 하나로 통합해 북부하수처리장 지하에 건설하는 사업이다.

지상에는 지하 공기 배출을 겸비한 초고층 전망대와 물놀이·캠핑 시설 등 관광·레저시설이 설치될 예정이다.

1982년 문을 연 서대구고속버스터미널은 서울, 대전, 인천, 춘천, 광주, 순천 등으로 고속버스의 중간 승하차장이다.

이곳은 제3산업단지 재생사업지구 내에 있는 준공업지역으로 개발 여지가 거의 없다. 터미널 부지를 용도 변경해도 면적이 좁아 마트나 창고, 소규모 공장 외에는 마땅한 활용 방안이 없는 상태다.

코리아와이드 경북 관계자는 "복합환승센터 완공 시점에 본격적인 논의가 진행될 것으로 보인다"며 "용도에 맞는 개발 방안을 모색할 예정"이라고 했다.

이와 관련, 부동산 업계 관계자는 "대형 부지의 경우 수익성 확보를 위해 주상복합아파트 등 주택시장 경기와 연관될 수밖에 없다"며 "주택시장이 하락세인 대구 지역 개발은 호불호가 갈릴 수 있어 당장 개발 방향을 정하기 힘들 것"이라고 말했다.

◆공공 이익 기여 방안 모색 필요해

터미널 이전터 개발과 관련해 대구시는 민간 소유인 만큼 별다른 대안이 없다는 입장이다.

대구시 소유 부지나 타 기관과의 기부 대 양여 방식으로 추진하는 사업이라면 시가 개입할 수 있지만, 민간 부지 개발은 전적으로 소유주에게 달려 있어서다.

지난 2016년 동대구역 복합환승센터가 문을 연 뒤 남부·동부시외버스터미널 이전터도 모두 주상복합아파트나 아파트로 개발됐다.

수성구 만촌동 남부시외버스터미널 터에는 지하 6층-최고 28층, 450가구 규모의 주상복합아파트가 들어섰다.

동대구복합환승센터로 통합 이전된 이후 차고지 등으로 활용되던 동부시외버스터미널도 오는 2024년까지 466가구 규모의 아파트 단지로 바뀐다.

대구시 관계자는 "이전 터 개발에 대한 논의를 어느 부서에서 담당할지 협의를 진행하며 모든 가능성을 열어두고 있다"며 "기본적으로 서대구역 복합환승센터의 경우 민간부지이므로 대구시가 개발방향을 강제할 수 있는 부분은 없으며 현 시점에서 이전 터 개발 논의는 적절치 않다"고 말했다.

이와 관련 전문가들과 인근 상인들은 지역 특성에 맞춘 개발 방향을 고려하되 공공성 확보 방안도 고민해야 한다고 조언했다.

실제로 동부시외버스터미널의 경우 지구단위계획을 통해 공공기여 방안으로 전체 부지의 15%(3천242㎡)를 기부채납했다. 기부채납 부지에는 119안전센터가 들어선다.

관문시장 상인 A(43) 씨는 "네거리 인근에 큰 건물이 들어서고 있지만, 중심에 있는 시외버스터미널 때문에 낙후된 이미지를 벗지 못했다"며 "시장에 더 많은 사람들이 찾을 수 있도록 문화공간이나 다양한 즐길 거리가 있는 시설이 들어왔으면 좋겠다"고 했다.

윤대식 영남대 도시공학과 교수는 "동대구역 복합환승센터 이전 터 개발을 보더라도 민간 시장에 대구시 개입하긴 어렵다"며 "다만 용도변경 과정에서 건폐율 등 밀도 규제를 완화하면서 공적 영역에 기여를 할 수 있는 방안을 고민해봐야 할 것"이라고 말했다.

김한수 계명대 도시계획학과 교수는 "지역 특성에 맞춘 문화체육업무시설 등을 포함한 복합시설이나 사실상 주거시설인 주상복합아파트로서의 개발이 현실적인 방향"이라면서도 "대구 곳곳에서 이전 터 개발에 대한 고민이 많은 시기인 만큼 대구 전체 균형과 경제적 영향에 대해 고민해 추진해야 한다"고 했다.

그러면서 "사유지이지만 단순한 이전 터 개발 행위로 그치지 않고, 향후 서대구역사 접근성을 높일 방안도 함께 고려해 공적 역할을 할 수 있도록 구상해야 한다"고 덧붙였다.