수도권엔 공급 폭탄, 지방엔 미분양…"금융·세제 규제 풀어야"

전문가들 "수도권·지방 주택시장 상황 달라 정책 이원화 필요"
지방 미분양 72.2% 달해…"DSR·가계대출 총량관리 탄력 적용해야"
악성 미분양 세제 혜택 확대·전체 미분양 지원 필요성도 제기

이진우 부동산자산관리연구소 소장

정부가 수도권 집값 과열과 전월세 불안을 잡기 위해 '수도권 공급 속도전'에 나서자 미분양에 신음하는 지방은 또다시 정책 사각지대에 놓였다는 비판 여론이 들끓고 있다.

전문가들은 수요가 몰리는 수도권과 수요 고갈로 장기 침체에 빠진 지방의 주택시장 여건이 다른 만큼 동일한 잣대로 정책을 적용해서는 안 된다고 강조한다. 수도권은 공급 확대에, 지방은 미분양 해소와 거래 회복에 초점을 맞추는 '정책 이원화'가 필요하다는 것이다.

◆수도권 올인에 소외된 지방 미분양 72%

이번 대책은 온통 '수도권'만을 향해 있다. 신규 공공주택지구가 서울·경기에 집중됐고, PF 대출이자 지원 등 주요 금융 인센티브도 수도권 사업장을 대상으로 한다. 수도권 공급 확대에는 속도와 금융을 총동원하면서도 지방 미분양을 해소할 별도 대책은 찾아보기 어렵다.

현재 지방 주택시장은 심각한 침체에 빠져 있다. 국토부 6월 주택통계에 따르면 전국 미분양 주택의 72.2%가 지방에 몰렸다. 경북의 미분양은 한 달 새 23.5% 급증했고, 대구의 준공 후 미분양은 3천575가구로 전국 광역시·도 가운데 가장 많았다. 인허가와 착공도 급감하면서 지방 건설업계의 부실 우려가 커지고 있다.

전문가들은 "수도권 과열을 잡기 위한 정책이 역설적으로 지방 자본의 수도권 유출을 가속화하는 도화선이 되고 있다"며 "지방 자산의 디플레이션과 유동성 경색은 단순한 건설업계의 위기를 넘어, 지역 경제 붕괴와 청년 유출, 나아가 지방 소멸을 당기는 직접적인 방아쇠가 될 것"이라고 경고했다.

송원배 대영레데코·빌사부 대표

◆"지방 금융규제 완화하고 세제특례 늘려야"

전문가들은 수도권과 달리 갈수록 얼어붙고 있는 지방 주택시장의 거래 회복을 위해 총부채원리금상환비율(DSR)과 가계대출 총량관리 등 금융 규제부터 탄력적으로 적용할 필요가 있다고 지적했다.

이진우 부동산자산관리연구소 소장은 "금융 규제가 실수요자의 주택 구입뿐 아니라 갈아타기 수요까지 제약하면서 거래 위축을 심화시키고 있다. 지방에는 이 같은 금융 규제를 완화해 시장에 힘을 실어줘야 한다"며 "실수요자의 주거 징검다리와 주거 사다리가 다시 작동할 수 있도록 거래를 활성화하는 대안이 절실하다"고 진단했다.

이병홍 대구경북부동산분석학회 회장

지방 주택시장의 최대 부담인 미분양을 해소하기 위해 보다 적극적인 세제 지원이 필요하다는 주장도 나온다.

현재 지방 준공 후 미분양 주택 취득자에게 제공되는 인센티브는 적용 대상과 범위가 제한적이어서 실효성에 한계가 있기 때문이다.

송원배 빌사부 대표는 "준공 후 미분양 주택 취득 시 취득세·양도세·종부세 산정에서 주택 수를 제외하고 취득세 중과 배제와 감면 등 과세 특례를 연장해야 한다"며 "수요가 공급을 상시 초과하는 서울·수도권은 공급 확대와 시장 안정에 집중해야 하지만 수요가 줄어드는 지방은 규제 완화를 넘어 적극적인 지원을 검토해야 한다"고 강조했다.

지원 범위를 준공 후 미분양에서 전체 미분양으로 확대해 시중 유동자금의 지방 주택시장 유입을 유도할 필요성도 제기됐다.

이병홍 대구경북부동산분석학회장은 "미분양 주택에 대한 보다 강한 세제 인센티브가 필요하다"며 "지방 부동산 매수심리를 촉진하기 위해 실수요자 중심의 취득세 감면과 미분양 주택에 대한 양도세 전액 감면 특례 도입을 검토해야 한다"고 했다.