逆모기지, 이것이 궁금하다

정부와 여당이 지난 16일 '역모기지 활성화 방안'을 확정, 내년부터 시행키로 하면서 노후대책으로 역모기지가 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 평생 열심히 노력했지만 자녀 교육과 결혼비용, 생활비 등을 제외하면 은퇴기에 달랑 집 한 채 남는 서민생활의 현실을 고려하면 '은퇴계획'을 세우는 것조차 사치스럽게 느껴진 게 사실이다. 서민·중산층의 노후생활 보장에 역모기지가 어느 정도 기여할 수 있을 지 살펴본다.

◆활성화 방안, 왜 마련됐나

지난 2000년 우리나라는 65세 이상 인구비중이 7%를 넘는 고령화사회에 진입한데 이어 오는 2018년에는 65세 이상 비중이 14% 이상인 고령사회에 도달할 것으로 전망된다. 고령화사회에서 고령사회까지 도달하는 예상기간 18년은 미국 72년, 일본 24년, 프랑스 115년보다 훨씬 짧다.

그런데 보험개발원의 분석결과, 28년 정도 근속한 도시근로자 평균소득자(2004년 기준)가 60세 이후에 연금소득(국민연금·퇴직연금)으로 생활하면서 83세까지 산다고 가정할 경우 연금을 초과하는 생활비 부족규모가 연간 918만 원에 달하는 것으로 나타났다. 성실하게 생활한 근로자라고 할지라도 '노후빈곤' 문제에서 자유로울 수 없는 셈이다.

우리나라도 지난 2004년 역모기지 제도를 도입, 농협과 신한·조흥은행에서 취급했지만 2년간 판매실적이 411건에 불과했다. 대출기간이 5~15년에 불과해 고령자들이 만기가 된 후 집에서 쫓겨날 것을 우려해 이용을 기피한데다, 금용기관 역시 주택가격 하락이나 금리상승, 계약자의 장수 등 불안요인 탓에 15년 이상 장기상품을 취급할 수 없었기 때문이다.

◆어떻게 운영되나

역모기지 활성화 방안의 핵심은 공적보증을 통해 금융기관의 리스크를 떠안아 역모기지 대출기간을 사망할 때까지 종신으로 늘린 것이다. 공적보증업무는 주택금융공사에서 담당하고 '역모기지 보증기금'을 설립해 보증재원을 독립적이고 효율적으로 관리할 계획이다. 보증재원은 가입자가 내는 보증보험료(초기보험료: 1~2%, 월별보험료: 대출잔액의 연 0.5%의 12분의1)와 금융기관의 역모기지 수익금 일부로 충당하되 부족 부분은 정부출연금 등 재정에서 지원한다.

이에 따라 만일 계약자가 오래 살아서 대출원리금이 담보가액을 넘어 금융기관에 손실이 발생할 때, 공적보증기관은 대출채권을 매입한 뒤 월지급금을 지급하기 때문에 금융기관과 계약자 모두 안전하게 역모기지를 판매, 활용할 수 있게 된다.

역모기지 대상도 서민·중산층으로 재설계했다. 이용연령을 부부 모두 만 65세 이상인 고령자로 제한하고 대상주택도 1년 이상 소유하고 있는 과세기준 6억 원 이하인 1세대 1주택으로 한정했다. 이 상품에 가입할 경우 65세 노인은 3억 원짜리 주택에 대해서는 93만 원, 6억 원짜리 주택에 대해서는 186만 원을 매월 지급받고 70세 노인은 3억 원 주택에 대해 118만 원, 6억 원 주택에 대해서는 198만 원을 매월 받을 수 있을 것으로 예상된다. 물론 가입자가 사망하면 금융기관은 담보주택을 처분해 원리금과 비용 등을 정산한 뒤 남는 부분은 자녀들에게 돌려준다.

또 서민주택에 대해 다양한 세제혜택을 주기로 한 것도 역모기지 활성화 대책의 특징이다. 연간소득 1천200만 원 이하인 65세 이상 고령자가 전용면적 25.7평 이하이면서 공시가격 3억 원 이하의 주택을 담보로 할 경우 이 주택에 대한 재산세 25%를 감면해주고, 같은 조건의 고령자가 주택을 담보로 대출을 받으면서 부담하게 되는 이자에 대해 연금소득에서 연간 200만 원 한도로 공제해 줘 소득세 부담을 덜어주기로 했다.

게다가 공시가격 3억 원 이하 주택은 근저당 설정 등록세(설정액의 0.2%)를 면제해주고 △전용면적 25.7평 이하 △연간소득 1천200만 원 이하의 조건까지 추가로 갖출 경우에는 근저당 설정금액의 1%에 해당하는 국민주택채권 매입의무도 면제해 줄 방침이다.

◆향후 해결 과제는

정부의 역모기지 활성화 방안에 대해 금융기관들은 "역모기지의 치명적인 문제점인 리스크를 해결해 준 만큼 향후 역모기지 이용에 큰 걸림돌을 제거했다"며 환영하는 입장이다

그러나 역모기지의 대중화에는 아직 상당한 과제가 남아있다는 설명이다. 정부안에 따르면 부부 모두 65세 이상이 되어야 역모기지 이용이 가능한데, 40~50대에 명퇴를 하는 사람들이 많은 현실에서 이용대상이 너무 제한됐다는 것. 금리와 부동산 경기에 따라 월 지급금이 변동될 수 있다는 점도 고객들이 역모기지를 꺼리는 이유기 될 수 있다. 역모기지는 집을 담보로 연금을 타는 방식이기 때문에 금리가 오르면 월 지급금이 줄어든다.

또 금융기관의 입장에서 볼 때 공적보증이 리스크를 줄여주기는 하지만, 역모기지가 큰 수익을 낼만한 상품이 아니어서 판매에 적극적이지 않을 수 있다는 우려도 나오고 있다.

석민기자 sukmin@msnet.co.kr