하반기 아파트 시장 어떻게 될까?

'트리플 악재' 지속…약세장 못 면할 듯

'안정세로 돌아선 집값, 하반기에는 어떨까.'

올 상반기 대구지역 아파트 가격은 지난해까지 이어져 오던 가격 급등세가 멈추면서 안정세를 보이고 있다.

정부의 적극적인 시장 개입으로 투자 수요가 거의 사라진데다 신규 분양 물량 및 입주 단지 증가 등 공급 확대로 탄력을 받아오던 가격 성장 동력이 힘을 상실하면서 약세장이 이어지고 있는 것.

또 내년부터 1가구 2주택 양도세 중과 조치 등이 시행되는데다 금리 인상과 중도금 대출 규제 등 각종 악재들이 영향을 미칠 것으로 전망되는 하반기 부동산 시장 상황은 혼전을 거듭할 것으로 보인다.

◆트리플 악재가 겹친 부동산 시장

지난 2년간 상승세를 이어가던 부동산 시장은 올 3월 이후 완전히 약세장으로 바뀌었다. 부동산 업소에는 매물이 점차 쌓여가고 있으며 분양권이나 신규 분양, 재건축까지 수요자들이 급격히 줄어들고 있다.

현재 부동산 시장은 중도금 대출 규제와 금리 인상, 집 소유에 따른 세재 강화, 전체적인 공급 과잉 등 이른바 '트리플 악재'로 요약할 수 있다.

여기에다 지역 부동산 시장의 내부적으로는 신규 분양 단지의 '분양가 상승 랠리'로 인한 실수요자들의 투자 수요 위축, 2002년 이후 부동산 시장 견인에 한 몫을 했던 주요 재건축 단지의 사업 완료 등으로 시장을 떠받쳐주던 요인들이 점차 사라지고 있는 상황이다.

부동산분석학회 권오인 이사는 "여러가지 악재들이 겹치면서 시장 상황이 불과 몇 달 만에 완전히 달라지고 있다."며 "현재 시장은 가격 하락보다는 수요 심리가 완전히 냉각되면서 거래 자체가 형성되지 않는 것이 가장 큰 요인"이라고 지적했다.

실제 올 상반기 대구 아파트 매매시장의 상승률은 0.23%로 전분기 상승률 1.15%와 지난해 전체 상승률 7.6%와 비교하면 약보합세를 보이며 안정세를 찾고 있다. 또 월별로 살펴보면 1월에서 3월까지 0.3%대의 상승세를 이어오다 4월 0.15%로 성장세가 둔화되기 시작한 이후 5월 -0.01%, 6월 -0.10%로 하향 곡선을 그리고 있다.

분양권 시장도 입주 물량이 증가하면서 지난 2/4분기 동안 -0.06% 변동률을 기록하며 상승세가 멈췄으며 재건축 시장은 0.03%의 약보합세를 보이는 상태다.

◆하반기 전망

하반기 부동산 시장은 상반기 나타난 악재들이 계속 이어지는데다 입주 물량과 신규 분양 단지 증가로 투자 심리가 더욱 위축될 것으로 보인다. 올해 입주 물량 1만 8천 가구 중 아직 입주를 기다리고 있는 단지가 4천 가구에 이르는 수성구 황금동 롯데화성캐슬골드파크 등을 포함해 1만 가구에 이르고 있다.

특히 올해 분양 예정 물량 4만 5천 가구 중 상반기에 소화된 단지가 1만여 가구에 지나지 않아 신규 공급량 또한 어느 해보다 많을 것으로 전망된다.

부동산114 이진우 대구지사장은 "현재 시장 상황으로 보면 하반기 예정 분양 물량 중 상당 부분이 내년 이후 공급으로 넘어갈 확률이 높인다."며 "하지만 1만 가구 이상만 분양에 들어가더라도 기반이 약한 시장에 충격을 줄 수가 있어 미분양 증가에 따른 투자 심리 위축이라는 악순환을 낳을 수도 있다."고 말했다.

한편 내년부터 시행되는 1가구 2주택 양도세 중과에 따른 매물 출현도 시장 상황에 영향을 줄 것으로 보인다.

절대적인 매물 물량이 늘어날 것으로 예상되지만 최근 정부가 금융기관 대출 제한과 금리 인상 등의 조치를 잇달아 내놓고 있어 실수요자들의 시장 진입마저 어려운 상황으로 만들고 있는 탓이다.

그러나 실수요자 입장이라면 올 하반기에 집 장만이 또 다른 호기가 될 수도 있다.

하반기 입주 단지들의 분양 시기인 2004년 전후 분양 가격이 평당 600만~800만 원 초반 사이로 현 분양가와 비교하면 20% 정도 낮은데다 1가구 2주택에 따른 매물 증가로 상대적으로 학군과 교통 등 좋은 입지 조건을 선택할 기회의 폭이 넓어지기 때문이다.

대경대 부동산경영과 김영욱 교수는 "일반적으로 매수세가 나타나기 시작하면 좋은 조건의 매물은 대부분 시장에서 사라진 뒤"라며 "내년 상반기 부동산 가격이 상승할 요인은 없지만 가격 조정 이상의 급격한 하락 또한 기대하기 어려운 만큼 실수요자라면 적당한 매물을 찾아 보는 것도 필요하다."라고 밝혔다,

한편 전세 시장은 2년간 이어져 오던 매물 부족 현상이 사라지면서 지난달 이후 가격 상승폭이 약보합세를 보이며 안정세를 찾아가고 있어 하반기 전세 시장 또한 상당한 안정세를 보일 것으로 전망된다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr