[왕비의 성공투자 다이어리]<18>부동산 버블대책과 금리

1970년대 말과 1980년대 말 그리고 2001년 이후의 부동산 과열에는 유동성, 즉 통화량이 상당한 영향을 미쳤지만 정작 부동산 시장을 잡으려는 정부정책은 그렇게 강하지 않았다.

결국 과잉유동성에 대한 문제보다 부동산 부문 그 자체에서만 해결책을 찾은 것이었다.

다른 여러나라의 사례를 살펴보면 영국, 미국, 호주 등은 주택가격 급등에 따른 인플레이션 압력을 줄이기 위해 금리를 단계적으로 인상해 주택가격 상승을 둔화시켰는데 비해 우리나라의 경우는 주로 주택경기 연착륙 정책으로 수급조절에 초점을 맞추었다.

이는 미시적 부동산 가격 안정 대책만으로는 급등하는 부동산 가격을 잡기는 어렵기에 이같이 부동산 경기조절에 앞서 통화조절이라는 처방은 우리나라의 경우 부동산 담보대출 급등 등의 유동성 과잉조짐이 2005년 1분기에 나타났지만 결국 경기부진이라는 딜레마 때문에 2005년 10월부터 금리인상에 나섰다. 2~4개월 주기로 0.25% 포인트씩 5차례 인상하는 한편 금융기관의 대출규제라는 미시적 방법까지 병행했다.

낮은 금리는 상당수 전세수요자를 매매수요로 돌아서게 했으며 은행은 아파트 매매 계약서만 있으면 돈을 빌려주고 직장인들은 소득의 1/4 이상을 이자로 내는 것을 아까워하지 않았다.

결국 주택 담보대출이 증가하면서 이자부담 때문에 허리가 휘고 이는 내수부진으로 이어져 금리를 건드릴 수 없는 상황까지 지속되게 된다.

어쩌면 정부당국이 금리를 높은 수준으로 유지하기 어려웠던 점은 소비위축이었으나 결국 부동산 시장이 폭등하게 되면 공급확대에는 시차가 따르고 금리 이외의 수단인 단기적 대출규제 방책만으로는 안정을 도모하는데 무리수가 있기 마련이다. 결국 정부는 2006년 11월 15일, 2007년 1월 11일 주택담보 대출규제를 강화하는 조치를 취했다.

부동산은 유동성에 의해 움직이지만 결국은 심리가 좌우한다. 그러나 심리보다 더 크게 작용하는 건 부동산 불패의 믿음이란 뿌리다. 40년 동안 우리 사회 뿌리 깊은 이해관계와 잘못된 관행은 수십년간 주택수요자와 공급자, 정부 모두가 개발이 목적이었고 남의 돈을 꿔서라도 집을 사고 이사를 많이 다닐수록 돈을 벌게 한 결과는 부동산 시장 환경과 정부정책의 변화에 대처하는 법을 배우는 학습효과를 낳게 했는지도 모른다.

변동폭과 방향성이 다이나믹하여 변수가 많아 '고위험 고수익, 저위험 저수익'이란 변동방향이 뚜렷하기에 부동산 투자의사 결정에 예측이 가능하다. 즉, 투자대상 자산이 거래되는 시장은 호황 때는 과열돼 가치보다 시장가격이 훨씬 높게 형성되는 버블(bubble)현상이 생기기 쉽고, 불황 때는 심리적 공황상태로 인한 위축으로 내재가치보다 시장가격이 훨씬 낮게 형성되는 경우가 많이 발생한다.

이처럼 시장은 호황 또는 불황의 정점 근방에서 비합리적인 가격이 형성되는 경우가 많기 때문에 이 때가 바로 투자에 대해 결정할 시점이 된다.

권선영 다음(Daum)카페 왕비재테크 대표