[이진우의 분석! 아파트] (2)대구 북구 침산동

이사 시즌 최고 블루칩…중소형 평형'임대 시장 강세 유지

모든 투자에 있어서 가장 중요한 포인트는 우량주를 어떻게 찾아내고 운용 여부에 따라 수익이 결정되어진다는 것이다. 아파트의 경우 운용 여부는 주거가 목적이기 때문에 기타 투자 상품과는 차이가 있어 어떤 지역을 선택하느냐가 성공의 70~80% 이상을 차지한다. 아파트 시장에도 분명 그 지역을 주도하는 지역이 있고, 이 지역은 상승기에는 상승의 견인을 하고 하락기에도 뒷받침을 하기 때문에 위험도가 적게 나타난다.

주식시장의 업종 대표주와 같은 이런 지역이 부동산 시장에도 존재한다. 서울에는 강남이 있고 강남에는 대치동이나 압구정동이 있다. 대구에는 수성구가 있고 수성구에는 범어동이 있는 것처럼 북구는 침산동이 중심 역할을 하는 것으로 보인다. 침산동의 경우 2000년대에 접어들면서 주변에 유통'문화시설, 침산네거리를 중심으로 범어동에 필적할 만한 학원가와 병원가가 들어서 젊은층의 선호도가 높은 지역이 되었다.

◆침산동의 현재

침산동은 수성구 일부 지역을 제외하면 젊은층의 선호도가 높은 지역 중 한 곳이다. 과거 침산동 하면 변전소를 생각하면서 부정적 인식이 많았는데, 최근에는 주거 여건이 좋은 지역으로 더 많이 인식돼 있다. 침산네거리를 중심으로 학원과 병원, 식당가가 몰려 있어 상권이 발달해 있고 주변에 두 개의 대형 소매점과 백화점, 영화관, 오페라하우스가 있고 신천과 오봉산이 가까워 주거 여건이 좋은 편이다. 여기에 아파트가 오래된 아파트부터 최근에 입주한 아파트까지 같이 있어 선택의 폭도 넓고. 평형대도 소형에서부터 대형 평형까지 고르게 분포돼 지역을 이탈하는 수요도 많지 않은 것이 특징이다.

침산동의 가치는 가격에서도 잘 나타난다. 북구의 3.3㎡당 평균 매매 가격이 444만원인데 비해 침산동은 516만원으로 평균가격보다 상당히 높게 나타나고 있다. 3.3㎡당 평균 전세 가격도 북구 평균이 301만원인데 비해 침산동은 345만원으로 평균 이상을 기록하고 있다.

◆침산동의 향후 가치

앞으로 올라갈 가능성이 크다. 특히 젊은층의 선호도가 갈수록 높아질 것으로 보인다. 우선 초등학교가 많고 주거 여건이 좋아 젊은층의 선호도가 이어질 전망이다. 젊은층의 수요가 많다 보니 결혼'이사 시즌이 되면 특히 전세의 경우 물량 구하기가 어느 지역보다 힘든 지역 중 한 곳이다. 이렇다 보니 2006년 65%였던 매매 가격 대비 전세 비율이 현재는 69% 수준까지 올라갔다. 이렇듯 젊은층의 유입이 많다는 것은 수요의 증가로 인한 지역의 활성화로 이어질 수 있다는 것이다. 다만 한 가지 단점은 고등학교 이후 이탈 수요가 일부 있다는 것인데, 이 부분은 장년층의 유입도 있어 어느 정도 상쇄가 될 것으로 보인다. 현재도 봄'가을 이사 시즌의 최고 블루칩으로 침산동은 명성을 유지하고 있다. 따라서 중소형 평형과 임대 시장에서의 높은 선호도는 강세를 유지할 전망이다.

부동산 114 대구경북지사장

##침산동의 주요 단지

◆동아 무지개 2차(76.03㎡)

침산동은 신규 아파트 입주단지와 기존 아파트 단지로 나눌 수 있는데, 동아무지개 2차는 기존 단지를 대표 할 수 있는 단지이다. 총 가구수는 802가구로 1999년 입주했다. 76.03㎡형, 105.79㎡형, 161.98㎡형, 195.04㎡형이 있다. 주변에 이마트와 초등학교, 중학교가 인접해 있어 젊은층의 수요가 꾸준한 단지로 꼽힌다. 특히 중소형 단지의 경우 거래량도 꾸준하고 가격도 평균 이상에서 거래가 많아 인기도를 알 수 있다. 다만 고등학교가 인접해 있지 않고 아파트가 입주한 지 12년 정도가 지나 약간의 리스크는 있는 것으로 보인다.

◆침산동 코오롱 하늘채 2단지(114.23㎡)

코오롱 하늘채 2단지는 2006년에 입주한 단지로 총 가구수는 977가구다. 109.75㎡부터 213.65㎡까지 총 9개 평형으로 구성되어 있으며 주변에 대형 소매점과 백화점, 신천이 가까이 있고 신천대로와 신천동로와의 연결이 용이하다. 코오롱 하늘채 2단지의 경우 2008년 이후 지난해까지 일부 하향 조정을 받기는 했지만 지난해 연말부터 상승반전했다. 이러한 시장 상황은 전체 평형에서 고르게 나타나고 있다. 최근 실거래가 신고내역을 봐도 시세 평균 이상에서 거래가 이루어지고 있고 전세 가격도 꾸준히 상승 중이다. 침산 코오롱 하늘채 2단지 중소형은 계절적으로 가격 조정을 받기는 하겠지만 전체적으로는 강보합세 시장이 한동안 이어질 전망이다. 다만 도청 이전과 더불어 일부 수요들이 이탈할 수 있는 리스크는 있지만 신규 수요가 있어 어느 정도 보완이 될 전망.