[실전 경매분석] 포항시 동해면 숙박시설

이번 주 분석 대상 물건은 포항시 남구 동해면 입암리 선바위마을 남서쪽 인근에 있는 숙박시설이다. 8월 22일 대구지방법원 포항지원 경매1계에서 입찰될 예정(2011 타경 2327)인 이 숙박시설의 감정가는 19억4천550만원이며 최저입찰가는 13억6천200만원이다. 규모는 대지 2천666㎡, 건물 1천933.09㎡(1층은 일반음식점과 보일러실, 2~4층은 모텔)이며 구조는 철근콘크리트조 슬래브다.

이 숙박시설은 포항~구룡포 간 왕복 2차로 해변도로를 끼고 있고 동쪽으로 탁 트인 바다를 접하고 있다. 전망과 풍경이 뛰어나 일반 및 경매로도 잘 나오지 않는 물건이어서 입찰에 참여하는 사람이 많을 것으로 생각된다. 본 물건의 감정평가액을 토지와 건물을 분리하여 분석해보면 토지 감정가액이 ㎡당 22만원으로 산정되었으나 1차 유찰 후 30% 빠져 ㎡당 15만4천원으로 공시지가(㎡당 16만원)보다 낮고, 건물 감정가액도 ㎡당 70만3천원으로 산정된 후 유찰로 인해 30% 떨어져 ㎡당 49만2천100원이다.

토지를 구입하여 신축할 경우 통상 공시지가보다 낮은 가격에 토지를 구입할 수 없고 건축비 또한 현 최저가보다 많이 소요될 것으로 판단된다. 그리고 주위 환경 등을 고려하면 본 물건은 낙찰받은 후 리모델링해서 실버타운이나 요양원 등으로 사용하는 것도 좋을 듯하다.

본 물건에는 임차인 1명(보증금 2천만원, 월 160만원)이 사업자등록을 내어 모텔로 영업을 하다 폐업을 했으나 권리신고에는 점유 중인 것으로 되어 있으며, 또 다른 임차인(보증금 2천만원, 월 160만원) 1명도 사업자등록을 내어 모텔 영업을 하는 것으로 권리신고되어 있다. 하지만 임차인 모두 근저당설정 이후 사업자등록을 신청하고 영업을 하고 있는 것으로 권리신고되어 있어 임차인의 대항력은 없다.

입찰에 참여할 때 유의할 부분은 임차인 2명이 권리신고를 한 상태이기 때문에 명도가 쉽지 않을 것으로 생각된다. 입찰하기 전에 필히 경매에 전문적인 지식이 있는 사람이나 법률전문가에게 자문을 구해 명도 절차에 따른 제반비용 및 명도 기간을 확인하고 입찰에 참가해야 한다.

정리·이경달기자

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장