금리 1∼2% 모기지론, 2억 한도로 집값 70%까지 대출

28일 발표된'전월세 대책'은 전셋값 폭등과 월세물량 속출로 인한 주거난을 해소하기 위해 전세수요를 구매로 돌리는 방향이 핵심이다.

기존에 나온 전월세 대책이 주택공급 확대 정책 일변도였다면 이번 대책은 금융'공급'세제 등 대책을 고루 담은 것이라는 게 정부 측 설명이다.

◆취득세 인하

정부에 따르면 6억원 이하 주택 취득세는 현행 2%에서 1%로 1%포인트(p) 낮아지고 9억원 초과 주택 취득세는 4%에서 3%로 낮아진다. 6억원 초과∼9억원 이하 주택의 취득세율은 현재와 같이 2%로 유지된다. 이번 세율은 1주택자와 다주택자에게 같이 적용된다.

지금은 추가 주택 매입에 나선 다주택자에게는 주택 가격과 상관없이 4%의 취득세율이 적용되고 있다. 취득세율 1%가 적용되는 6억원 이하 주택이 전체 주택 재고량의 94.3%(수도권 89.3%)로 세율 인하 혜택 대상이 압도적으로 많다.

1주택자가 이사할 목적(교체수요)으로 추가로 주택을 취득해 일시적인 2주택자가 됐더라도 공제를 받을 수 있는데 다만 연내에 기존 주택을 팔아야 한다는 조건이다.

◆주택 구입자 저리 장기대출 확대

집을 사려는 사람의 대출 부담을 완화해주기 위해 저리의 장기 대출 공급과 대출이자 소득공제 대상을 확대한다. 주택금융공사는 장기'고정금리 분할상환 방식의 장기 모기지(보금자리론과 적격대출)를 올해 21조원에서 내년 24조원으로 3조원 늘려 공급하기로 했다.

국민주택기금의 근로자'서민 주택 구입 자금 지원 대상도 올해 말까지 한시적으로 확대된다.

또 올해 말까지 가구당 지원액은 1억원에서 2억원으로 늘려주고 적용 금리는 연 4%에서 2.8∼3.6%로 낮추기로 했다. 정부는 무주택자와 1가구 1주택자가 은행에서 주택담보대출 한도를 늘리려고 가입하는 모기지보험(Mortgage Insurance)을 1년 동안 한시적으로 다주택자에도 허용하기로 했다. 은행에서 주택담보대출을 받을 때 모기지보험에 가입하면 50∼60%인 담보인정비율(LTV)을 85%까지 적용받을 수 있다.

◆영국산'신상'도입

세입자를 주택 매매자로 전환하기 위해 정부는 영국에서 유행하는'수익공유형','손익공유형'(Equity Loan) 모기지를 조입했다. 이는 국민주택기금에서 역대 최저 금리로 주택구입자금을 빌려주는 대신 주택 구입'매각에 따른 수익'손실을 정부(국민주택기금)와 나눠 갖는 것이다.

'수익공유형' 모기지는 국민주택기금으로부터 싼 이자로 주택구입 자금을 대출을 받는 대신 시세 차익이 발생할 경우 주택기금(정부)과 수익을 나눠갖는 형태로 금융권의 기업 전환사채, 신주인수권부사채 등의 형태와 유사하다.

정부는 수익공유형의 경우 집값의 최대 70%까지 생애 최초 주택구입자에게 연 1.5%의 금리로 최대 2억원까지 대출한다. 만기는 20년이며 1년 또는 3년 거치, 원리금 균등분할상환 조건이다.

매각 차익 시 기금에 돌려줘야 할 금액은 기금이 시세 차익 발생에 기여한 비율(당초 주택구입가격 중 기금대출 평출평균잔액이 차지하는 비율) 만큼의 수익이다.

정부는 다만 서민의 주택구입을 지원하기 위한 것인 만큼 국민주택기금이 과도한 수익을 가져가지 않도록 연 1.5%의 대출이자를 포함해 최대 수익률을 연 5%로 제한할 방침이다.

'손익공유형 모기지'(Equity Loan)는 손실과 이익 모두 정부와 나누는 구조로 기금이 대출자의 주택에 지분투자를 하는 것이다. 집값의 최대 40%까지 초기 5년간은 연 1%로, 6년 차부터는 2%로 대출해주며 수익공유형과 달리 20년 만기 일시상환 조건이다.

매각 손실이 발생하더라도 기금이 지분율만큼 손실을 나눠 부담한다. 주택 구입자 입장에서는 전세금 수준인 집값의 60%만 있으면 내집 마련이 가능하고 장래 집값 변동에 따른 위험을 분산할 수 있게 만든 것이다.

◆임대주택 공급 확대

정부는 기존주택의 매입'전세 임대를 9~12월 중 총 2만3천 가구(수도권 1만3천 가구 포함)를 공급하기로 했다. 이를 위해 주택토지공사(LH)는 보유 중인 '준공 후 미분양 주택' 2천 가구를 내달부터 임대주택으로 시중에 푼다.

중장기 재고 확충 차원에서는 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택용지로 전환해 올해와 내년 8천100가구를 임대주택으로 공급한다.

민간 임대주택도 공급을 활성화한다. 정부는 공공뿐 아니라 민간 임대사업자에 의한 공급 활성화를 꾀한다. 이를 위해 민간 임대사업자의 주택구입자금 기금지원 금리를 현행 5%에서 2.7~3%(올해 한시)로 낮추고 대출한도를 6천만원에서 1억5천만원으로 올린다.

매입대상 주택도 미분양뿐 아니라 기존주택까지 넓힌다. 또 매입 임대사업자가 5년 이상 주택을 임대하면 6년째부터 장기보유특별공제율을 3%에서 5%, 10년간 최대 30%에서 40%로 높이는 등 세 부담도 낮춘다.

◆임차인 보호 강화

정부 대책에는 임차보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 임차인을 보호하기 위한 방안도 담겼다. 정부는 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액을 확대하기로 하고 내달 중 주택임대차위원회 의결과 연내 법령개정을 거쳐 내년 1월부터 시행하기로 했다.

예를 들어 서울지역의 경우 현재 보증금은 7천500만원, 우선변제금은 2천500만원까지 보장받고 있지만 각각 9천만원~1억원, 3천만~4천만원으로 확대될 전망이다.

박상전기자 mikypark@msnet.co.kr