[부동산 돋보기] 쏟아지는 규제 속 부동산 시장

지난해에 이어 부동산 규제 정책이 쏟아지고 있다. 앞으로 부동산 시장은 어떤 양상을 보일까.

정부는 서울 강남 지역 부동산 투기를 잡기 위해 출범 3개월도 안 돼 6·19 대책을 발표했고, 곧이어 8·2 주택시장 안정화 방안을 내놨다. 하지만 강남권을 비롯한 서울 지역 주택가격은 쉽게 가라앉지 않았고, 급기야 10·24 가계부채종합대책까지 발표하기에 이른다.

정부가 발표한 수순대로 지난달 26일부터 총체적상환능력비율(DSR)이 적용되면서 앞으로 개인대출이 한층 더 어려워질 것으로 보인다. DSR은 대출 심사 과정에서 기존 주택담보대출뿐 아니라 연간 원리금 상환액을 합산해 연 소득과 비교한다. 본인의 소득 범위 내에서 변제할 수 있는 만큼만 허용하기 때문에 기존 방식보다 대출 한도가 줄어들 수 밖에 없다. 금융 당국은 DSR을 향후 6개월 정도 대출 심사의 지표로 활용하고, 10월부터 고(高)DSR 비율을 따로 정해 대출 규제를 더욱 강화한다는 계획이다.

이런 가운데 건설사들은 소비 심리가 크게 위축될 것에 대비해 올해 계획했던 아파트 분양을 내년으로 미루고 있는 실정이다. 여기에 올해 양도세 중과 시행과 신DTI 및 다주택자 임대주택 등록 활성화 방안 등으로 소비는 줄어들고 상대적으로 공급물량이 적체되기 시작하면서 급하게 내놓는 급매물이 늘어날 것으로 전망된다.

부동산시장을 학문적으로 접근해 보면 일반적으로 수익을 얻기 위해 투자가 몰렸다가도 정부의 시장 개입과 같은 외적 요인들로 인해 갑자기 추락할 수 있는 여러 가지 변수를 지니고 있다. 이러한 특성 때문에 부동산 시장은 침체기, 회복기, 상승기, 급등기의 경기순환을 반복하게 된다. 지금처럼 침체기에 가격이 떨어지면 수익형 투자가 유리한 시장으로 변할 수 있다. 침체가 길어질수록 급매물은 늘어나고 경매시장도 호황을 누리기 때문이다.

예상대로 전개될 경우 매도 입장에서는 2019년 이후에 팔아야 하고 매수는 타이밍을 가급적 빨리 가져가는 게 좋을 것이다. 또한 주택시장의 경우 투기과열지구의 규제로 인해 투자가 쉽지 않다면 다른 지역에 투자하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.