대출·자본규제로 부동산 돈줄 끊는다…DSR 전방위 강화

금융당국이 올해 대출규제를 연거푸 강화하는 데 이어 자본규제를 통해 부동산시장으로 흐르는 돈줄을 차단한다.

가계부채를 억누르는 당국의 기류와 은행권의 움직임, 미국의 금리인상이 촉발한 이자부담 가중 등이 맞물려 부동산 관련 대출은 전방위로 압박받게 됐다.

금융당국은 30일부터 보험회사에 총체적상환능력비율(DSR·Debt Service Ratio) 규제를 적용한다고 밝혔다. 지난 7월 상호금융회사에 이어 10월부터 저축은행·여신전문금융회사에도 DSR 규제를 도입한다. DSR은 가계대출 심사에서 대출자의 종합적인 부채상환 능력을 반영하는 규제다. 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산한다.

10월 중순부터 은행은 DSR이 관리지표로 강제된다.
DSR 70∼80%는 '위험대출'로 분류될 가능성이 있다. 이런 고(高) DSR 대출은 전체 대출의 일정 비율(가령 5∼10%)을 넘어선 안 된다.

올해 초 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio)을 강화한 신(新) DTI가 도입되고, '9·13 대책'으로 집값 급등 지역의 고가·다주택자에 대해 담보인정비율(LTV·Loan To value ratio)을 0%로 낮춘 데 이은 조치다.

신 DTI는 기존 주택담보대출 이자와 신규 주택담보대출 원리금만 부채로 인식하던 것에 그치지 않고 기존 주택담보대출 원금까지 부채로 잡는다.

9·13 대책은 규제지역(투기과열지구·투기지역·조정대상지역)에서 집이 두 채이상이면 LTV 0%, 집이 한 채라도 이사 등의 사유가 없으면 원칙적으로 LTV 0%, 공시가격 9억원 넘는 집을 실거주가 아닌 용도로 사면 역시 LTV 0%가 적용되는 규제다.

신 DTI 도입, LTV 강화, DSR 도입에 뒤따라 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest)이 다음달 강화된다. RTI는 부동산 임대업자의 임대소득을 이자비용으로 나눈 값이다. 비율(1.25∼1.50배)을 올리거나, 예외 요건을 까다롭게 하는 방안이 추진된다.