대구, 5년 연속 2만가구 아파트가 쏟아진다

2022년, 2023년 대구 주택시장…"공급 '절대 우위'"
올해 적정 입주량 8천가구 초과…북구 제외 7개 구·군 모두 물량 과잉
업계 구조조정 땐 분양 감소 예상도
"사상 최대 아파트 입주 러시→내후년까지 관망세 짙어질 것"

올해부터 대구 아파트 매매 시장에 공급 우위가 본격화할 것이란 전망이 나온다. 대구 아파트 공사 현장. 매일신문 DB

집값에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 무엇일까? 대다수 전문가들은 '공급'이라고 말한다.

2022년 새해부터 대구 주택 매매시장은 본격적인 '초과 공급' 시대에 접어든다. 공급 누적이 심화하는 상황에서 사상 최대 규모의 아파트 입주 물량이 쏟아지기 때문이다.

여기에 아파트 분양 물량도 5년 연속 2만 가구를 넘어설 것으로 보이는 등 올해부터 내년까지 '공급 우위 시장'이 본격화할 전망이다.

◆공급 '절대 우위' 시장 도래

주택산업연구원(주산연)은 지난달 발표한 '2022년 주택시장 전망' 자료를 통해 내년 대구 주택 매매시장에서 3만7천9가구의 초과 공급량(누계)이 발생할 것으로 추정했다. 새해 대구 주택 수요 증가량(누계)은 12만7천392가구, 공급량(누계)은 16만4천401가구로 각각 예측했다.

이에 따른 새해 대구 주택 매매시장 수급지수는 129.1로 전국 17개 시도 가운데 부산(143.3) 다음으로 가장 높았다.

주산연은 지난해 처음으로 수요와 공급의 수준을 객관적인 수치로 나타내는 수급지수 지표를 신설해 2017년부터 2022년까지 5년간 전국 매매시장을 분석했다. 수급지수는 특정 연도의 매매시장 공급량(아파트 분양 물량+기타 주택 준공 물량)과 수요 증가분(가구 증가+멸실 주택+공가 발생)을 계산하고, 수요 대비 공급량을 지수화한 것이다.

주산연은 "지난 10년간 주택가격 변동 영향 요인을 상관계수로 분석한 결과 주택수급지수〉경제성장율〉금리 순으로, 수급지수가 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타났다"며 "수급지수가 100을 넘어서면 초과 공급, 100 미만이면 공급 부족을 나타낸다"고 설명했다.

주산연은 대구의 경우 특히 2018년부터 초과 공급이 누적되는 상황으로 분석했다. 대구 연도별 초과 공급량(누적)은 2018년 781가구→2019년 1만1천989가구→2020년 2만4천83가구→2021년 2만8천71가구→2022년 3만7천9가구(추정)로 심화하고 있다는 것이다.

주산연은 이처럼 초과 공급량이 누적되는 상황이 올해 대구 집값에 대한 하방 압력으로 작용할 것으로 내다봤다.

◆사상 최대 아파트 입주 러시

대구 초과 공급을 논할 때 빼놓을 수 없는 또 하나의 지표가 '입주량'이다. 아파트 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면 대구 아파트 적정 입주량은 연간 1만1천953가구 수준이지만 올해 입주 물량은 1만9천604가구로, 적정 물량을 8천여가구 초과할 것으로 보인다.

아실은 올해에 이어 내년에도 사상 최대 규모의 아파트 입주 물량이 쏟아질 것으로 내다봤다. 2023년 대구 입주 물량(3만2천623가구)은 1990년 통계 작성 이래 33년 만에 처음으로 3만 가구를 넘어설 것으로 전망했다.

아실이 분석한 올해 8개 구·군별 입주 물량은 달서구 4천950가구(적정 입주량 2천729가구), 중구 4천625가구(적정 입주량 373가구), 달성군 2천622가구(적정 입주량 1천314가구), 남구 2천525가구(적정 입주량 718가구), 수성구 2천229가구(적정 입주량 2천90가구), 동구 1천751가구(적정 입주량 1천705가구), 서구 902가구(적정 입주량 826가구), 북구 0가구(적정 입주량 2천182가구) 순으로, 북구를 제외한 7개 구·군 모두 적정 입주량을 초과하는 공급 과잉 상황을 맞는다.

◆아파트 분양 봇물

아파트 분양 물량도 5년 연속 2만가구를 넘어서는 등 공급 과잉 논란을 이어갈 것으로 보인다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 지난달 올해 전국 아파트 분양 물량(공공물량 제외) 계획을 조사한 결과에 따르면 대구는 2만7천810가구로 나타났다.

대구시와 한국부동산원 청약홈에 따르면 27일 현재 올해 분양 물량은 2만5천557가구(총가구수 기준)로 2018년 2만902가구, 2019년 2만6천970가구, 2020년 2만9천960가구에 이어 4년 연속 2만가구를 넘어섰다.

다만 올해는 변수가 많다. 리얼투데이 측은 "대통령 선거와 지방 선거 결과에 따라 실제 분양 물량이 줄어들 가능성도 있다"고 분석했다.

대구 분양업계 전망은 엇갈린다. 일각에서는 대구 공급 과잉 우려가 심각한 상황에서 자체 구조조정에 들어갈 가능성 커 실제 분양 물량은 상당 수준 감소할 것으로 본다. 반면 지난해 대구 상업 지역 용적률 제한에 따라 주상복합 사업 신청이 줄을 이었고, 조합원 이주 및 멸실 지연에 따라 사업을 연기한 재건축 단지들도 줄줄이 대기 중이라 2만 가구 수준은 넘어설 것이란 분석도 나온다.