공시가 126% 이하만 임대보증보험 가입 가능…무자본 갭투자·전세사기 차단

내년 7월부터 시행, 기존 등록임대주택은 2026년 6월까지 적용유예

서울 시내의 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 정보 안내문의 모습. 연합뉴스

내년 7월부터 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때만 임대보증금 반환 보증보험에 가입할 수 있게 된다. 임대인들이 전셋값을 올려 받아 무자본 갭투자에 활용하거나 전세사기를 벌이는 일을 차단하기 위한 조치다.

국토교통부는 임대 보증보험 개선을 위한 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령' 개정안을 다음 달 1일부터 입법예고 한다고 31일 밝혔다.

민간임대주택법에 따라 등록 임대사업자는 임대 보증보험에 의무적으로 가입해야 한다. 개정안에는 임대보증 가입요건인 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)을 현행 100%에서 90%로 조정한다는 내용이 담겼다.

주택가격 산정 때는 공시가격의 140%까지만 인정해주기로 했다. 지금은 주택 유형·가격에 따라 공시가격의 최대 190%를 주택 가격으로 인정하고 있다. 이에 따라 앞으로는 세입자가 가입하는 전세 보증보험과 마찬가지로 임대 보증보험도 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140%×전세가율 90%)로 가입 기준이 강화된다.

국토부는 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증을 임차인의 전세보증금 반환 보증 수준으로 강화해 무자본 갭투자 및 전세 사기 악용을 차단하기 위한 조치라고 설명했다.

주택가격 산정 방법도 1순위로 적용되던 감정평가 금액을 후순위로 돌리기로 했다. 대신 전세 보증보험처럼 KB·한국부동산원 시세와 공시가격을 우선 활용한다. 신축 빌라(연립·다세대)의 경우 감정평가액의 90%만 인정받을 수 있다.

감정평가액은 공시가격, 실거래가가 없거나 시장 여건 변화로 적용이 곤란한 경우에만 적용할 수 있도록 했다. 전세사기범들이 감정평가사들과 짜고 시세를 알기 어려운 신축 빌라의 평가액을 부풀려 보증보험에 가입해 발생하는 피해를 막기 위해서다. 현재 2년인 감정평가액 유효 기간은 1년으로 단축한다.

개정안에는 임대 보증 기간과 임대차 계약 기간을 일치시킨다는 내용도 포함됐다. 현행 제도에서는 임대인이 보증 기간(1년·2년·임대차기간)을 선택해 가입할 수 있어 임대차 기간이 끝나기 전 보증이 종료되는 문제가 발생했다.

임대 보증보험 가입 기준 강화는 내년 7월부터 시행된다. 다만 임대사업자들이 준비 기간을 가질 수 있도록 기존에 등록한 임대주택은 2026년 6월 30일까지 적용을 유예하기로 했다.