국회 예정처 "미분양 매입단가 2억4천만원 현실성 부족"

분양가 상승으로 정부 추산 비현실적
2011년 매입단가보다 900만원 낮아

지난 3월 대구 서구의 한 아파트 단지에 할인분양 현수막이 내걸려 있다. 매일신문 DB

정부가 2차 추경을 통해 대구경북 등 지방의 미분양 아파트 물량을 사들이기로 방침을 정한 가운데 국회 재정 전문기관에서 가구당 매입단가 2억4천400만원이 현실적 수준이 아니라며 실효성을 높이려면 이를 올려야 한다는 지적이 나왔다.

29일 국회예산정책처(이하 예정처)의 2차 추경 예산안 분석보고서에 따르면 국토교통부는 2028년까지 3년간 지방 미분양 아파트 1만가구에 대한 '미분양 안심 환매" 사업에 2조4천400억원의 예산이 필요하다고 추산했다. 가구당 2억4천400만원 수준이다.

미분양 안심 환매는 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증에 가입한 공정률 50% 이상 지방 아파트를 분양가의 50% 수준에 사들인 뒤 건설사가 준공 후 1년 이내에 다시 환매하는 제도다. 환매 가격은 매입가에 세금, 이자 비용 등 최소한의 실비용만 더한 금액으로 책정된다.

예정처는 분양가 상승 등의 요인을 고려하면 가구당 평균 매입 가격이 현실적 수준이 아니라고 지적했다. 특히 미분양이 극심했던 2011년 이 제도 시행 당시 가구당 평균 매입단가는 2억5천300만원으로 이번 추경안 반영 금액보다 많았다고 밝혔다.

반면 전국 평균 민간아파트 분양가는 2012년 3.3㎡당 840만원에서 올해 5월 1천932만원으로 배 이상 올랐다. 올해 5월 기준 지방 5대 광역시와 세종의 민간아파트 분양가는 1㎡당 570만원, 기타 지방은 468만원이었다.

예정처는 "지방 미분양 주택 상당수는 입지 등 아파트 상품성에 비해 상대적으로 분양가가 높아 시장에서 선택받지 못한 물량"이라며 "이는 HUG가 실제 매입 과정에서 예상 수준보다 높은 매입 비용을 부담할 수 있음을 뜻하기 때문에 한정된 재원으로 목표를 달성할 수 있을지 우려된다"고 지적했다.

또한 최근 부동산 시장의 수도권-지방 간 양극화 심화는 지방 소멸, 원자재 가격 인상, 수요 부진, 과잉 공급 등 복합적 요인에서 비롯됐으며 건설사의 저금리 자금 조달도 어려워 환매가 원활히 이뤄질지 미지수라고 덧붙였다.

예정처는 "매입단가를 일률적으로 분양가의 50%로 적용하기보다는 위험 가중 요인 등을 반영해 책정해야 한다"고 조언했다. 아울러 건설사의 선제적 분양가 인하 및 자구 노력 병행 유도를 통한 정부 재정 손실 최소화, 미분양 안심 환매 제도는 인구 유입이나 수요가 확실히 보장돼 추후 원활한 분양으로 이어질 것으로 예상되는 사업장으로 한정하는 방안도 제시했다.