서울 한 채는 비과세·지방2채는 과세…'주택 수→주택 가액' 기준으로 개편하라

서울 강남·서초·송파구 아파트 모습. 연합뉴스

새 정부가 6·27 대출 규제 정책을 내놓으면서 서울 집값이 진정세를 보이고 있으나, 여전히 강남발 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 막기엔 역부족이라는 지적이 나온다. 현행 세제는 주택수에 따른 양도소득세·취득세 세율 차등 세제 정책으로 서울 고가 아파트와 지방권 아파트에 동일하게 적용돼 이 같은 현상을 부추기고 있다는 것이다.

10일 국회예산정책처가 박훈 서울시립대 세무학과 교수팀에 의뢰한 연구용역 보고서 '주택 양도소득세의 문제점과 개선 방안'을 살펴보면 현행 세제는 동일 가격 기준으로 서울 1주택자가 수도권·지방 다주택자보다 더 많은 혜택을 누린다.

연구진은 10년간 서울 아파트 한 채(12억원)를 가지고 있는 A씨와 수도권 아파트 두 채(각 6억원)를 보유한 B씨가 아파트 한 채를 매각하는 사례를 들어 비교했다.

집값 상승률은 50%로 A씨 6억원, B씨는 3억원의 차익이 발생한다고 가정했을 경우, A씨에게 부과될 양도세가 없다. 1주택 과세 요건인 거래가액 12억원을 초과하지 않기 때문이다. 그러나 두 채를 가지고 있는 B씨는 다주택자에 해당해 일반과세를 적용, 7천만원의 양도세를 부담해야 한다. 즉, A씨가 더 많은 차익을 남기고도 B씨보다 세제 혜택을 더 많이 받게 되는 것이다.

8억원에 매입한 아파트를 20억원으로 매각해 12억원의 차익을 얻은 경우에도 장기보유특별공제(보유기간 15년·거주기간 10년 가정), 2주택 여부 등에 따라 양도세가 1천800만∼7억1천400만원까지 벌어지는 결과를 낳는다.

연구진은 "양도소득이 같더라도 고가의 한 채를 가지고 있는 사람이 주택을 두 채 이상 보유한 사람보다 적은 세금을 내는 경우가 있다"며 "이는 주택 규모나 양도소득의 크기가 아닌 주택 수를 기준으로 비과세, 장기보유특별공제, 중과세율 적용을 결정하기 때문"이라고 지적했다.

이 같은 이점이 있다 보니 실제로 '똘똘한 한 채'에 대한 쏠림현상이 두드러지면서 서울과 대구 아파트 거래시장 분위기는 딴 세상 수준이다. 최근 부동산플래닛 발표를 살펴보면 5월 대구 지역 거래량은 1천911건으로 전년 동월 대비 3.0%늘었으나, 거래 금액은 7천2억원으로 3.4% 하락했다. 이에 반해 서울은 전년 동월 대비 거래량(7천284건)과 거래 금액(8조5천298억원)이 각각 45.5%, 41.4% 치솟았다.

부동산 업계 한 관계자는 "3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제 시행까지 맞물리면서 서울 지역의 똘똘한 한 채를 원하는 수요가 더욱 몰려 거래량과 거래금액이 큰 폭으로 증가했다"며 "가격을 잡기 위해선 고가 주택에 쏠린 세제 혜택을 손 봐야 한다"고 말했다.