민간임대주택 '매매예약금' 대출 깡통 전락 주의…전세보증금인 줄 알았는데 전액 날릴 판

매매예약금, HUG 보증 및 우선변제권 인정 불가 '이면 계약'...각별한 주의 요구
분양전환 시 DSR·LTV 규제로 '일시상환 폭탄' 우려

금융감독원 전경.

금융감독원이 민간임대주택의 분양전환을 미끼로 한 '매매예약금' 납입 요구와 관련해 사고 발생 시 법적 보호를 전혀 받을 수 없다며 금융소비자를 대상으로 소비자경보 '주의'를 발령했다.

금감원은 13일 일부 민간임대주택 사업장에서 임차인에게 의무임대기간 후 분양전환을 조건으로 이른바 '매매예약금' 납입을 권유하는 사례가 발생함에 따라 소비자들의 각별한 주의를 당부했다.

이번 조치는 보증금이 아닌 매매예약금을 대출받아 납입할 경우, 임대사업자 파산 등 사고 시 회복 불가능한 금전적 피해를 입을 수 있다는 위험성을 알리기 위함이다.

민간임대주택은 특별법에 따라 주택 시장 안정화를 목적으로 장기 임대되는 주택이다. 하지만 일부 사업장에서는 입주자모집공고에 따른 임대차계약 외에 매매예약제를 체결하며 추가적인 금전을 요구하고 있다.

금감원에 따르면, 이 매매예약금은 사인 간의 이면 계약일 수 있어 공식적인 임대보증금에 포함되지 않는다. 따라서 주택임대차보호법 등에 따른 우선변제권이 인정되지 않으며, 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세보증금 반환보증 대상에서도 제외돼 사고 발생 시 임차인은 어떠한 법적 보호도 받을 수 없다.

앞서 국토교통부 역시 해당 제도가 취지에 맞지 않고 임차인 피해가 발생할 수 있다고 판단해, 2023년 2월 각 지자체에 매매예약 사례가 없도록 주의를 촉구하는 공문을 발송한 바 있다.

특히 온라인을 중심으로 확산하는 무분별한 과장 홍보에 대한 경계가 필요하다는 지적이 제기된다. 확인되지 않은 일부 홍보물에서는 임대보증금 대출과 매매예약금 대출을 합해 거래 금액의 최대 90%까지 대출이 가능하다고 안내하고 있다.

금감원은 이러한 과도한 레버리지 활용이 투기 및 투자 목적으로 변질돼 제도 취지를 훼손할 뿐만 아니라, 향후 주택가격 변동 시 감당하기 어려운 막대한 손실을 초래할 수 있다고 경고했다.

분양전환 시점에 닥칠 수 있는 '일시상환 폭탄' 또한 치명적인 위험 요소로 지목됐다. 당장 금융사의 전세대출 등을 이용해 매매예약 계약을 맺더라도, 임대기간 종료 이후 소유권 이전 시점에는 상당한 금액을 일시에 상환해야 할 가능성이 높다. 분양전환 시점에 주택담보대출로 대환할 경우 총부채원리금상환비율(DSR)이나 주택담보대출비율(LTV) 등의 금융 규제가 적용되기 때문.

만약 시세가 하락했다면 대출 가능 금액이 대폭 줄어 기존 대출액과의 차액을 즉시 상환해야 하는 유동성 위험에 빠지게 되며, 이를 납입하지 못할 경우 연체 등 심각한 신용위험에 노출될 수 있다.

금감원은 대출이 많이 나오니 당장 돈이 부족해도 매매예약 계약이 가능하다는 홍보에 절대적인 주의가 요구된다고 거듭 강조했다.