부동산 경매-안전한 물건 고르는 체크 포인트

법원 경매시장이 이상과열현상을 보이고 있다.

개인·기업파산으로 경매시장에 매물이 폭주하면서 싼값에 부동산을 구입할 수 있다는투자자들의 인식이 확산되고 있기 때문.

아파트 등 일부 인기매물의 경우 투자자들의 지나친 경쟁으로 낙찰률이 오히려 올라가는경우도 적잖다.

경매전문가들은 이럴때일수록 법원경매에 더욱 신중을 기해야한다고 지적하고 있다.법원경매의 유의점과 투자전략을 알아본다.

◆권리분석이 최우선=아파트, 연립주택 등 주택을 경매로 살 경우 가등기, 저당권,임차인관계 등 권리분석을 철저히 해야 한다.

낙찰받은 부동산은 낙찰자 마음대로 되팔거나 담보로 잡힐 수 있어야 한다.

다시말해 '등기와 점유'가 1백% 보장돼야 안전한 물건이며 둘 중 하나만 실패해도경매투자는 실패로 끝난다.

일단 등기부에서 저당, 가압류, 가처분, 가등기, 지상권 등 각종 권리관계를 발생일 순서로체크하고 경매물건에 임대차가 있을 경우 임차인의 주민등록상 전입일자도 함께 점검해야한다.

임차권이 있을 경우 임차인의 임차보증금은 낙찰자가 낙찰대금외에 추가로 부담해야함으로 경매에 신중을 기해야 한다.

경매전문가들은 대체로 은행 등 금융기관에서 나온 경매물건은 상대적으로 안전한 반면채권 채무관계가 복잡한 물건은 응찰에 앞서 철저한 권리분석이 요구된다고 지적하고있다.

◆현장답사=투자물건 소재지를 직접 방문해 등기소에서 발급하는 토지·건물

등기부등본을 떼어 물건이 서류상 내용과 일치하는지 반드시 살펴본다.

임대차관계, 임차인거주여부, 물건면적 등이 주요 체크 포인트.

임대차관계는 임차인의 협조를 얻어 주민등록상 전입일자, 확정일자 부여여부,임대차금액, 실거주여부 등을 파악한다.

물건의 면적은 대지의 경우 정밀지도를 지참, △토지의 일부가 도로에 편입되지는않았는지 △주변 땅과의 경계는 명확한지 등을 체크해야 하며 토지, 건물, 건축물관리대장,임야대장 등에서 과표액, 지목, 건축현황 등도 확인해야 한다.

◆경매참가시 냉정하라=경매시장에 투자자들이 대거 몰리면서 경쟁률이 치열할 것으로예상, 높은 가격을 써내는 경우가 더러있다.

이럴경우 낙찰가격이 시세보다 높아 낭패를 볼 수도 있기 때문에 신중을 기해야 한다.경매장 분위기에 휩쓸리지 말고 당초 계획한 가격대로 경매에 참가하는 침착성이 필요하며설령 원하는 물건을 낙찰받지 못하더라도 물건이 계속 쏟아지기 때문에 실망할 이유가없다.

◆경매비용도 만만찮다=경락후 등기비용, 경매수수료등 낙찰가의 8%에 해당하는추가비용이 든다.

감정평가액이 1억5천만원인 주택을 1억원에 낙찰받았다면 8백만원이 추가로 소요된다.

◆경매정보 수집은 기본=경매공고는 15일전에 각 일간신문의 매각공고란에 게재된다. 이매각공고는 일반인들이 가장 쉽게 접할 수 있다.

경매컨설팅업체에서 제공하는 경매정보지로도 경매정보를 얻을수 있다.

또 하이텔, 천리안, 나우누리 등 PC통신을 통해 서로 다양한 경매물건정보를 획득할 수있다.

PC통신을 이용하면 복잡한 법률용어를 모르더라도 압류, 가등기 등 물건의 권리분석내용을 쉽게 알 수 있다.

◆신투자전략을 세워라=경매물건이 많고 낙찰가가 하락한 현 시점이 투자 적기이지만,경기침체가 장기화될 가능성이 크기 때문에 경매투자시 유동성(현금보유성향)에 각별한주의가 필요하다.

전문가들은 권리분석시 물건이 '깨끗한' 소형상가나 임대주택이 IMF시대 투자대상인 반면단독주택, 토지 등은 상대적 투자메리트가 적다고 보고 있다.

소형상가 등은 안전한 월세가 보장되는데다 되팔기도 쉽기 때문.

반면 토지 등은 되팔기가 어렵다는 단점이 있어 실소유나 장기투자 목적이 아니라면신중을 기해야 한다고 지적하고 있다. 〈李鍾圭기자〉