[부동산 이야기] 비사업용 토지와 절세

정부의 부동산 정책으로 고가주택이나 다주택 소유자뿐 아니라 비사업용 토지에 대한 양도세 기준도 크게 강화됐다. 올해부터 양도 차익을 실거래 가격으로 신고, 세금을 납부해야 하며 내년부터는 장기 보유 특별공제가 배제되면서 세율이 60%로 대폭 올라가게 된다.

따라서 비사업용 토지를 소유하고 있는 지주라면 해당 여부를 파악한 뒤 올해 내로 매도에 나서는 것이 세금 부담을 줄일 수 있는 방법이다.

중과세되는 비사업용 토지는 크게 부재지주 농지와 임야, 목장용지 및 비사업용 나대지, 잡종지 등이다. 말 그대로 부재지주 임야란 소유자가 임야 소재지와 동일한 시·군·구 또는 연접한 시·군·구에 실제 거주하지 않거나 이 지역에 주민등록이 안 된 경우이며 부재지주 임야라도 보안림 등 공익목적 임야와 임업후계자가 임산물생산에 사용하는 임야 등은 비사업용 토지에 해당되지 않는다.

또 올해내로 상속받거나 20년 이상 보유한 농지나 임야, 목장용지를 2009년까지 양도하는 경우와 사업 인정 고시일이 올해까지인 수용 또는 협의 매수되는 토지 등은 세법상 비사업용 토지에서 제외된다.

또 위의 경우에 해당되지 않는 비사업용 토지는 어떻게 판단하는지 알아보면 원칙적으로 지방세법상 재산세 종합합산과세대상 토지를 비사업용 토지로 판단하면 된다. 건축물이 없는 나대지, 공장건축물 부속토지로서 기준면적 초과분, 일반건축물의 부속토지로서 기준면적 초과분 등이 비사업용 토지에 해당된다.

또한 일정 기간 동안 무주택 1세대가 소유하는 200평 이내의 1필지의 토지(나지)는 주택 신축이 가능한 조건을 충족하고 있으면 비사업용 토지에서 제외된다. 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 포함되는 주택의 부속 토지는 주택 정착 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)까지이며 원칙적으로 이를 초과하는 부속 토지는 비사업용 토지로 보면 된다.

한편 휴양이나 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 별장과 부속 토지도 비사업용 토지에 해당된다. 일정 규모 이상의 농어촌 주택과 그 부속토지도 비사업용 토지로 보지만 건물의 연면적이 150㎡ 이내이고 부속토지의 면적이 660㎡ 이내이며, 그 가액이 기준시가로 1억 원 이하면 예외를 인정받을 수 있는 만큼 전문가와 상담을 통해 비사업용 토지 해당 여부를 판단하는 것이 바람직하다.

이종해 세무사