(부동산 이야기) 양도세 공제 항목

납세자 한 분이 양도 소득세를 알아보기 위해서 등기부 등본과 영수증을 한 뭉치 가지고 왔다. 부동산을 취득하기 위해서 은행대출 관련 서류와 매달 지급한 이자 영수증은 물론 유지, 보수비 영수증을 꼼꼼히 챙겨왔다. 부동산을 취득하여 양도하기까지 소요된 경비임에는 틀림없으나 양도소득세 계산시 모두 공제혜택을 볼 수 있는 것은 아니다.

내년(2007년)부터는 모든 부동산 양도에 대해서 실거래가격으로 양도차익을 계산한다. 따라서 양도차익에서 공제되는 기타 필요경비에 대해서 정확히 알아두고 필요한 영수증을 미리 챙겨둘 필요가 있다.

부동산 양도 차익에서 우선 공제혜택을 볼 수 있는 것은 자본적 지출에 해당하는 비용이다. 자본적 지출이라 함은 내용 연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등을 말한다. 예를 들면 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 등을 위하여 지출한 비용이 여기에 속한다. 토지의 이용 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 등에 이를 무상으로 기부하는 경우 그 도로의 취득가액은 필요경비에 산입한다.

토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용 편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우에도 필요경비는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용까지 필요경비에 산입한다.

주택의 이용 편의를 위한 베란다 새시, 방확장 등의 내부시설의 개량을 위한 공사비는 필요경비에 산입한다. 토지의 이용 편의를 위하여 지출한 묘지이장비용, 부동산을 분할하기 위하여 지출한 지적측량수수료, 양도토지에 부과된 개발부담금 등도 필요경비에 산입한다.

부동산을 매입하기 위하여 금융기관에 대출을 받아 지급한 지급이자는 필요경비에 산입할 수 없다. 그러나 장기 할부조건 등으로 취득한 경우로서 매매대금에 포함되어있는 이자 상당액은 취득가액에 포함되지만 대금 지연으로 인한 연체이자는 필요경비에 산입할 수 없다. 또 임대용 건물신축과 관련 차입금에 대한 준공시까지의 지급이자는 사업용 자산에 대한 건설자금이자로서 취득가액에 산입된다.

중개수수료가 법정수수료에 비하여 많이 지급되었다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 실질과세원칙상 실지로 지급된 금액으로 필요경비가 공제된다는 대법원 판례가 있다. 부동산을 유리하게 양도하려고 부동산에 입주해 있는 임차인을 조기 퇴거시키기 위한 퇴거보상금은 양도비로 볼 수 없다.

또 부동산 매매 계약의 해약으로 인하여 지급하는 위약금은 필요경비에 산입할 수 없다.

양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 실제 이를 부담하였을 경우 매도자는 양도소득세 상당액을 양도가액에 포함하여야 하고 매수자는 후일 당해 부동산을 양도할 때 이를 매입원가로서 필요경비에 산입한다.

내년부터는 모든 부동산에 대한 양도소득세가 실거래가격을 기준으로 계산해야 하므로 양도시 매매계약서는 물론이고 취득 당시 매매계약서와 기타 필요경비를 잘 챙겨두었다가 양도소득세 신고시 잘 활용하면 절세에 상당한 도움이 될 것이다.

이제 저의 부동산 이야기는 오늘로서 막을 내릴까 합니다. 그동안 세금과 관련한 부동산 이야기를 애독해 주신 독자님들께 진심으로 감사를 드립니다.

이종해 세무사