주거지역 용적률 하향 조정…아파트 시장은?

1년을 끌어온 주거지역 용적률 재조정안이 10일 시의회를 통과함에 따라 도심의 주거 여건 및 아파트 사업을 둘러싼 환경들이 향후 크게 바뀔 것으로 예상된다.

이번 용적률 조정안의 '핵심'은 도심 난개발을 막겠다는 것.

2000년 이후 '부동산 붐'을 타고 공원 등 공여 면적이 넓은 택지개발 지구가 아닌, 도심지내 주거 지역에 아파트가 우후죽순 들어서면서 도시 미관 및 일조권 침해 등 주거 환경 유해 논란이 가열된 때문이다.

대구시 관계자는 "용적률 하향은 이미 다른 대도시에서 시행에 들어가 있는 상태"라며 "지난해 5월 도시정비법 시행과 함께 상대적으로 낙후된 재건축·재개발 지역의 용적률이 하향된 만큼 형평성 차원에서라도 일반 주거 지역의 용적률 하향은 반드시 필요한 조치"라고 밝혔다.

하지만, 건설사나 시행사 입장에서는 향후 아파트 사업을 추진할 때 '큰 걸림돌'로 작용하게 됐다.

'분양가 상한제' 실시로 사업성이 크게 떨어질 것으로 예상되는 데다 용적률까지 하향되면 분양가 상승 압력이 커지게 되는 탓이다.

화성산업 권진혁 부장은 "용적률이 10% 떨어지면 3~5%의 분양가 상승 원인이 된다."며 "수성구 등 택지비가 분양가에서 차지하는 비율이 50%에 근접하는 지역들은 분양가 인상 요인이 더욱 커지게 돼 사업성 악화로 이어질 수밖에 없다."고 했다.

이에 따라 건설협회와 지역 주택업체들은 지난해부터 '용적률 하향'에 대해 강한 반대 목소리를 내왔다.

주택 업체들은 "주거 환경 개선이라는 근본 취지에는 동감을 하지만 정부의 각종 규제책으로 건설사들이 고사 직전 위기에 처해 있는 상황에서 용적률까지 내려가면 당분간은 사업 진행이 불가능하다."며 "땅값이 10~20% 내려가지 않는다면 결국은 고분양가로 갈 수밖에 없게 된다."고 주장했다.

그러나 예외 조항이 마련돼 있어 금년내 분양 물량이나 낙후 지역 등은 기존 용적률을 적용받게 될 전망이다.

7월 사업승인 접수분부터 용적률 하향이 적용되는 만큼 교통영향 평가를 통과했거나 사업 대상부지 사용권 확보가 80% 이상 진행된 단지는 기존 용적률을 그대로 적용받을 수 있기 때문이다.

또 낙후지역 개발을 촉진하기 위한 '지역균형발전조례안'도 시행 계획이기 때문에 중·서·남구 등의 낙후 주거 지역은 앞으로 설치되는 '용적률 심의 위원회' 심의를 거쳐 용적률 인센티브를 받을 수 있으며, 도로나 공원 등을 기부채납하는 경우에도 인센티브 적용이 가능하다.

이재협기자 ljh2000@msnet.co.kr