[실전 경매분석] 대구 수성구 황금동 상가건물

# 유치권자 7명…명도에 어려움 따를 듯

이번 주 분석대상 물건은 이달 7일 대구지방법원 본원 경매 8계에서 입찰될 예정(2010 타경 31549·2011 타경 7338)인 대구시 수성구 황금동 상가건물이다. 대지 1천371㎡, 건평 3천685㎡의 7층짜리 건물로 1층과 3층은 유흥주점, 2층은 노래방, 4층은 헬스장, 5층과 6층은 목욕탕, 7층은 사무실(34.8평)로 사용되고 있으며 지하 기계실 및 주차장과 제시외건물(70㎡)이 있다. 감정가격은 44억5천903만9천450원이며 최저입찰가격은 21억8천493만원이다.

이 물건 주변에는 숙박시설 및 각종 유흥시설과 주택이 밀집되어 있으며 서쪽으로 8m, 동쪽으로 4m 도로와 접해 있고 동대구대로와도 인접해 있어 접근성은 용이하다. 임차관계는 임차인 15명의 임차보증금 합계가 5억2천700만원, 월세 합계는 1천30만원이다. 임차인이 많아 임차관계가 상당히 복잡하게 얽혀 있으나 말소기준권리보다 후순위여서 매수인에게 대항력이 없어 명도에는 큰 어려움이 없어 보인다. 하지만 공사업자로 보이는 7명이 10억1천400만원의 유치권신고를 해 둔 상태. 유치권 성립 여부는 불분명하지만 매수 후 유치권자들의 유치권 행사로 명도에 어려울 수 있다는 점을 감안해서 입찰계획과 입찰가격을 결정해야 한다.

본 물건은 2번 유찰이 되어 현재 감정가의 49%까지 최저입찰가격이 떨어진 상태다. 7명의 유치권자가 있어 매수 후 명도에 어려움이 있어 보이지만 충분한 여유자금이 있다면 한 번쯤 입찰을 해볼 만한 물건이다. 경매에는 여러 가지 변수가 작용하기 때문에 현장 확인이나 충분한 자금 계획 없이 입찰을 했다가는 낭패를 볼 수 있다. 입찰 전에 현장을 꼭 확인하고 자금 계획을 충분히 세운 다음 입찰에 임해야 한다는 사실은 늘 명심해야 한다.

정리·이경달기자

도움말·송병길 다산부동산경매전문학원 교수