[부동산 법 對 법] 통행권은 어떻게 보장받나?

Q. 얼마 전 투자목적으로 토지 및 상가건물을 산 A는 매수한 토지의 유일한 출입통로 옆 땅을 소유한 B로부터 자기 땅을 침범하지 말라는 항의를 받았다. 지적측량을 해보니 A가 산 땅의 입구를 B의 땅이 대부분 차지하고 있어 진입하기 위한 입구가 1m도 채 안 됐다. A가 토지 및 상가를 이용하려면 최소한 차량은 지나갈 수 있는 너비여야 하는데, 이를 어떻게 해결해야 할까?

A. 관행상 오랜 기간 토지를 별다른 경계선 없이 사용하는 경우가 많다 보니, 토지가 매매된 직후 토지 경계에 대한 분쟁이 심심치 않게 발생하고 있다. 이 경우 취득시효의 법리가 문제될 여지가 있으나 그 요건이 까다로워 실무상 통행권에 대한 분쟁으로 이어지는 경우가 상당히 많다.

민법 제219조에 따르면, 맹지인 경우 유상으로 주위 토지를 통행할 수 있는 권리, 즉 '주위 토지 통행권'이 인정되고 있다. 하지만 맹지가 아니라 사람이 드나들 만한 통로가 존재하는 경우라면 보다 넓은 통행로 확보를 위한 규정은 없다.

앞선 사례에서 A가 매수한 토지의 출입구는 유일하게 입구뿐이며, 폭이 1m 정도밖에 안 돼 B의 토지를 침범하지 않고는 차량이 A의 상가 주차장으로 진입하기 어려운 상황이다. 판례에 따르면, 통행지 소유자의 침해를 최소화하는 범위 내에서 현재 토지의 용법에 따른 이용범위의 통행권을 인정하고 있다.

따라서 A는 입구 토지 소유자인 B의 침해를 최소화하는 범위에서 토지의 사용용법에 따라 상가건물로 차량 1대가 진입할 수 있는 너비만큼의 통행권을 B로부터 인정받을 수 있을 것이다. 이 경우 A는 B에게 침범하는 토지에 상응하는 통행료 및 통로 개설비용을 지급할 의무가 있다. 하지만 통행료를 지급하지 않더라도 채무불이행의 문제만 발생할 뿐 통행권이 소멸되지는 않는다.

다만, ▷A가 합리적인 다른 통로를 낼 여지가 있는 경우 ▷B의 소유지가 평온한 주거지로 사용되고 있는 경우 ▷A가 스스로 다른 입구를 폐쇄하여 이를 자초한 경우에는 A가 B의 토지를 침범하면서까지 통행권을 인정받을 수는 없을 것이다.