[경매 프리즘] 법정지상권 성립 여부 판단

최초 근저당 후 지어진 건물, 등기 대부분 소멸돼 안전

임의 경매의 경우 토지에 대한 최초 저당권 설정 당시에 건물이 존재하였고 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다면 법정지상권이 성립한다.

반대로 저당권 설정 당시에 건물이 존재하지 않았다면 특별한 사정이 없는 한 성립하기 어렵다. 은행 등 금융기관에서는 통상 토지에 저당권을 설정하면서 지상권 등기도 함께 설정하는데, 이는 저당목적물인 토지 상에 소유자나 임차인 등이 건축 행위를 하는 경우 그 건축물로 인해 토지의 경락 금액이 하락, 채권을 회수하기 어려워지는 것을 방지하기 위함이다.

즉 최초 근저당 후에 지어진 건물은 법정지상권 성립이 어려울 뿐만 아니라 경락 대금으로 채권 전액을 회수하지 못하더라도 법원 경매의 소멸주의 원칙에 따라 최초 근저당 후의 모든 등기는 대부분 소멸될 것이므로 비교적 안전한 물건으로 판단하여 응찰해도 좋다.

강제경매의 경우 토지나 건물 중 하나가 경매로 매각된 시점에 토지와 건물의 소유자가 동일인인 경우, 또는 매각 시점에 토지와 건물의 소유자가 다르더라도 그전에 한 번이라도 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다면 법정지상권 성립 여지가 있어 주의를 요하지만 공부상 건물 소유자와 토지 소유자가 한 번도 일치하지 않은 경우에는 성립하기 어렵다.

한편 자신의 토지 위에 소재하고 있는 타인 소유의 건물이 법정지상권을 가지고 있다면 그 토지를 사용할 수 없기 때문에 토지 소유자는 임료(차임) 상당의 손해를 입고 있으므로 건물 소유자에게 토지사용료를 청구할 수 있다.

이는 건물의 소유자가 타인의 토지를 점유함으로써 임료 상당의 부당 이득을 볼 것이기 때문에 타인 소유의 토지를 점유'사용하여 얻은 실질적 이득은 토지 소유자에게 그 임료 상당의 손해를 끼치는 행위여서 토지 소유자에게 반환해 주어야 한다는 것이 법원의 판단이다.

임료는 협의에 의하여 결정하는 것이 가장 바람직하겠지만 실제 협의를 통해 쌍방이 만족할 만한 결과를 얻기란 어렵다. 결국 법원의 결정에 따라야 하는데, 법원은 감정인에게 감정평가를 의뢰하고 감정인은 지목과 용도, 현황 등을 조사한 후 기대이율에 대한 규정 및 한국감정평가협회의 보상평가지침을 참조하여 적절한 임료를 산정'보고한다. 현재 통상적인 임료는 주거용건물 연 3~5%, 영업용건물 연 5~7% 정도이다. 또 대법원은 임료를 산정할 때 나대지 상태의 금액을 기준으로 하여야 한다고 판시한 바 있다.