[부동산 법 對 법] 상가임대차 차임증감청구

Q. 2016년부터 A는 보증금 1억원, 월 임차료 300만원에 상가를 3년간 임차하여 카페를 운영하고 있다. 그런데 1년이 지나고 인근 상가가 활성화되자, 임대인인 건물주는 다음 달부터 임대료를 상가임대차보호법 규정에 따라 9% 올려받겠다고 일방적으로 통보해왔다. 그렇다면 임차인 A는 다음 달부터 9%를 올린 임차료를 지급해야 할 의무가 있을까.

A. 현행 상가임대차보호법은, 임대차 계약 당사자가 조세 등 부담의 증가나 경제 사정의 변동에 따라 장래 차임 또는 보증금 증감을 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 또한 그 최대한도는 9%로, 한 번 정한 임대료에 대하여는 1년이 지난 후에 청구가 가능하다.

건물주인 상가 임대인이 9%를 올려달라고 통보하면, 임차인은 무조건 9%를 올려줘야 하는 것으로 알고 있는 경우가 의외로 많다. 그러나 차임증감청구권은 말 그대로 청구를 할 수 있는 권리일 뿐이며, 9%는 최대한도를 의미할 뿐이다. 임대인이 단순히 통보만 하면 9% 임대료를 더 올려받을 수 있는 성질의 것이 아니다.

임대료 차임증감청구는, 법원에 신청하여 임대물의 조세 및 주변 상가의 임대료 시세 기타 경제 사정의 변동을 감정 등 방법으로 입증하여 그 판단을 받아야만 임대료가 확정되는 것이다. 임차인도 경제 사정이 악화되면, 9% 범위 내에서 임차료의 감액을 청구할 수도 있다.

법대로 하면 법원의 절차를 거쳐야 임대료를 9% 범위 내에서 증감이 가능하므로, 대부분 쌍방간 합의로 임대료 인상을 결정하고 있는 것이다. 이와 같이 쌍방 합의로 임대료를 올리거나 기간 만료 후 재계약을 하는 경우에는 9% 제한 없이 협의할 수 있다.

위 사례에서, 카페를 임차한 지 1년이 지난 임차인의 차임증가청구는 가능하다. 그러나 계약 이후 별다른 경제적 사정의 변동이 없다고 판단되면, 카페를 운영하는 A는 임대료 인상 요구를 거부할 수 있다. 그렇다면 임대인은 법적 청구 절차를 진행하여, 인근 상가의 시세 변동 등을 입증한 후에야 임대료를 올려받을 수 있다.

또한 5년이 지나 재계약을 하는 경우에는 위 법리가 적용되지 않으므로, 당사자 간 협의하에 임대료를 특정해야 한다. 그리고 '임대인이 임대료를 올릴 수 있고 임차인이 이의를 제기할 수 없다'고 특약하더라도, 이는 임차인에게 불리한 계약으로 무효라는 점도 알아두면 좋을 것이다.