[경매 프리즘] 보증금 지키는 배당요구 신청

상가 임차 후, 사업자등록 신청 때 도면 첨부해야 효력 발생

법원은 배당요구종기일까지 배당요구 신청을 하지 않은 임차인에게 임차보증금을 배당하지 않기 때문에 배당 받기를 원한다면 반드시 배당요구 신청을 해야 한다.

다만 임차권등기명령에 의하여 등기한 자는 신청하지 않아도 되고, 대항력 있는 임차인으로서 원래의 계약기간 동안 임대차관계를 유지하고 싶은 경우에는 계약기간 종료 후에 매수인(바뀐 소유자)에게 보증금 반환을 요구하면 된다.

하지만 대항력이 없다면 법원에서 지급하는 소액배당 외에 달리 임차보증금 반환을 요구할 상대가 없기 때문에 배당요구 신청이 필수다.

한편 경매참가자의 입장에서 보면 임차인이 배당요구 신청을 하지 않은 경우에는 명도의 어려움이 배가될 수 있기 때문에 이사비용 등 명도의 난이도를 감안하여 유찰로 인하여 최저입찰가격이 상당히 저감된 후에 입찰해야 한다.

임차인이 법원으로부터 배당금을 지급받기 위해서는 매수인으로부터 명도확인서(인감 첨부)를 지급받아야 하기 때문에 소통이 필수이지만, 배당요구 신청을 하지 않아 법원으로부터 단 한 푼도 배당받지 못하는 임차인은 법적 권리 유무와 상관없이 경락자에게 과도한 이사비용을 청구할 소지가 상당하기 때문이다.

임차보증금을 안전하게 지키기 위하여 아래 내용을 숙지할 필요가 있다. 대법원은 배당이의 상고심(2008.9.25. 선고 2008다44238)에서 "상가건물 임대차보호법 규정에 의하면 건물의 일부분을 임차한 경우, 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 그의 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다"는 이유로 음료판매를 목적으로 한 임대차계약의 효력을 다투는 재판에서 임차인의 상고를 기각했다. 상가건물의 일부분을 임차하여 사업자등록 신청을 해야 한다면 층별 또는 호별로 나뉘어 있거나 제3자가 명백히 인식할 수 있도록 표시돼 당해 사업자의 임차 부분이 어디인지를 객관적으로 알 수 있는 정도가 아니라면 도면을 첨부하는 등 주의를 다하여야 한다.