[서민 울리는 지역주택조합 주의보] 재건축조합? 지역주택조합? 차이점 알아야

재건축·재개발은 토지 소유자 중심, 지역주택조합은 실수요자 중심
적용받는 법 다르고 방식도 달라… 차이점 알고 꼼꼼히 따져 투자해야

지역주택조합 사업은 주민들이 조합을 꾸려 추진하는 재건축·재개발 사업과는 완전히 다르지만, 이를 혼동한 채 섣불리 뛰어드는 경우가 많아 주의가 필요하다.

주택 구매자의 입장에서 느끼는 가장 큰 차이는 조합이 사업을 시행하기 전에 대상지의 땅을 보유하고 있는지 여부다. 쉽게 이야기하면 '내 땅에 짓는 것'과 '남의 땅을 사서 짓는 것'의 차이라고 볼 수 있다.

'도시 및 주거환경 정비법'을 적용받는 재개발·재건축은 아파트를 지을 땅에 직접 살고 있거나 소유한 사람들이 주체가 돼 조합을 꾸린다. 조합원들이 해당 땅의 소유자이니 토지 매입 부담이 적고, 사업이 좌초했을 때도 사업 진행에 쓴 돈만 부담하면 돼 손실이 적다.

반면 '주택법' 아래 있는 지역주택조합은 인근에 사는 주민이라면 누구나 조합원으로 참여할 수 있어 토지를 매입하는 과정부터 사업을 시작해야 한다. 토지 매입에 예상보다 많은 돈이 들거나 사업이 불발될 경우 조합원들이 손실을 모두 떠안아야 하기 때문에 위험성이 크다.

하지만, 고위험 투자임에도 지역주택조합이 인기를 끄는 이유는 조합원으로 가입하는 데 청약통장이 필요 없고, 인근 시세보다 20~30% 이상 싼 가격에 분양을 받을 수 있다는 점 등을 부각시키기 때문이다. 정상적으로 사업이 진행되기만 한다면 길게는 10년 가까이 걸리는 재건축·재개발에 비해 빠르고 간소하게 사업을 진행할 수 있다.