대구 K-2 군 공항 이전·후적지 개발 '사업성 충분'…SPC 참여 고민에 '희소식'

대구시 삼일회계법인 분석 결과 공개…주변 개발 포함 시 내부수익률 8%
아파트 분양까지 포함하면 최대 2조5천억 수익 기대
공공기관 실무협의체·투자설명회 개최…올 연말까지 SPC 사업대행자 선정

K-2 종전부지 주변부지 개발 계획도. 대구시 제공.

TK신공항 개발 사업성 분석 결과. 자료: 대구시

대구경북신공항으로 옮기는 대구 K-2 군 공항 이전·후적지 개발 사업이 사업성이 충분하다는 분석 결과가 나왔다.

대구시가 17일 공개한 '대구경북통합신공항 건설 및 후적지 개발 사업성 분석' 용역 결과에 따르면 이 사업의 순현재가치(NPV)는 최대 2조5천억원, 내부수익률(IRR)은 최대 12.3%로 사업성이 충분한 것으로 분석됐다.

NPV는 사업의 가치를 나타내는 척도로 수치가 0보다 크면 타당성이 있는 사업으로 판단한다. 또 IRR이 시장 이자율보다 높으면 투자할 가치가 있는 것으로 본다.

이번 용역은 대구시와 대구도시개발공사의 의뢰로 세계 4대 회계법인인 PwC와 제휴를 맺고 있는 삼일회계법인이 진행했다.

분석 결과에 따르면 대구시의 '뉴(New) K-2' 개발 계획에 따라 종전 부지만 개발할 경우 투입 비용은 23조1천억원, 분양 등을 통한 회수 금액은 13조5천억원으로 IRR이 -4.3%에 그쳤다. 수익을 낼 수 있는 주거 비율을 17%로 낮추고 첨단산업·관광·상업 시설 비율을 높인 탓이다.

그러나 K-2 주변 지역 423만2천㎡(128만평) 개발과 사업 기간 단축, 시민펀드 조성 등 사업성 보강 방안을 적용하면 금융 비용이 4조1천억원 줄어드는 등 IRR이 8.0%로 크게 개선된다.

여기에 토지 분양 뿐만 아니라 아파트 분양 등 건축 개발도 병행 추진할 경우 IRR이 12.3%로 훌쩍 뛰어오른다는 게 시의 설명이다.

시는 부동산 경기 악화와 금리 상승 등 대외 여건을 반영해 시중 금리를 6.74%(BBB+ 회사채 기준), 비용 단가는 LH 기준을 적용하는 등 보수적으로 접근했다고 덧붙였다.

또한 사업성을 높이고자 K-2 주변 지역은 사업대행자인 특수목적법인(SPC)이 현재 용도인 자연녹지로 수용한 뒤 도시 개발 시 주거용지로 변경하도록 허용하고, 주거·상업·산업용지 순으로 개발해 사업성을 개선하기로 했다.

시는 SPC에 참여하는 대기업이 그랜드 컨소시엄을 구성해 공구 분할, 동시 착공 등 종합사업관리(PM)를 하는 한편, 패스트트랙을 활용하면 1년 이상 사업 기간을 단축할 수 있을 것으로 보고 있다.

TK신공항 후적지 개발 사업성 분석 결과. 대구시 제공.

아울러 프로젝트금융사(PFV)로 SPC를 구성하면 취·등록세 중과세율 적용이 배제되는 효과도 있다고 시는 설명했다.

특히 5천억원 이상 규모의 시민 펀드를 조성해 토지 보상금 등 초기 재원으로 활용하는 방안도 추진한다.

시민 펀드는 온라인 상에서 간편하고 안전하게 거래할 수 있고 의사 결정 과정이 투명하게 공개되는 블록체인 기반의 디지털조합 방식으로 운영된다. 투자자에게 토지 우선 매수권을 주는 공모·사모펀드 운영도 검토 중이다.

저리로 자금 조달이 가능한 시민펀드는 10~15%의 고금리를 물리는 시중은행의 브릿지론을 대체하게 된다.

시는 이번 사업성 분석 결과를 토대로 공공기관 및 금융권 등과 적극 협의에 나설 방침이다. 또한 11월 중으로 투자 설명회를 여는 등 올 연말까지 SPC 설립에 속도를 내기로 했다.

홍준표 대구시장은 "신공항 건설 및 후적지 개발 사업에 사업성이 충분한 것으로 분석된만큼 SPC 참여를 염두에 두고 있는 공공기관과 민간기업들에게 자신있게 SPC 참여를 권한다"고 말했다.