집값은 내리는데 전월세는 오른다…대구 주택시장 '엇박자'

매매가격은 하락, 전세·월세는 상승…전월세 매물 1년 새 절반 가까이 감소
입주·분양·착공 물량 감소 현실화…다주택자 규제도 임대 공급 변수

대구 지역 아파트 단지 모습. 매일신문 DB

대구 주택시장에서 매매시장과 임대차시장의 흐름이 엇갈리고 있다. 집값은 하락세를 이어가는 반면 전세와 월세 가격은 상승세로 돌아섰다. 시장에 나온 전월세 매물은 1년 사이 절반 가까이 줄었다. 신규 입주와 분양, 착공 물량 감소도 이미 현실화하면서 대구 임대차시장의 공급 기반이 감소하는 모습이다.

◆매매·전월세 '엇박자'

한국부동산원 가격지수를 보면 대구 매매가격지수는 지난해 7월 101.66에서 올해 7월 99.91로 1년 사이 1.75포인트(p) 하락했다. 반면 같은 기간 전세가격지수는 99.31에서 100.07로 0.76p 상승했다. 월세가격지수도 99.30에서 100.14로 0.84p 올랐다.

같은 주택시장 안에서 매매가격과 임대차가격이 서로 다른 방향으로 움직이고 있는 셈이다. 집값 하락이 전세와 월세 부담 완화로 이어지지 않고 오히려 임대차가격 상승과 맞물리는 '엇박자'가 나타나고 있다.

지난해 7월 99.31이었던 전세가격은 상승세를 보이며 4월 99.98로 올랐다. 6월에는 100.00을 기록했고 7월에는 100.07까지 상승했다. 지난해 하반기 반등한 전세가격이 1년 가까이 상승 흐름을 이어온 것이다.

월세가격도 올해 들어 오름폭이 확대됐다. 지난해 7월 99.30이었던 월세가격지수는 올해 1월 99.44로 오른 뒤 상승세를 이어갔다. 2월 99.55, 3월 99.70, 4월 99.83, 5월 99.91을 기록했고 6월 100.00, 7월 100.14까지 상승했다.

실제 시장에 나오는 전월세 매물도 빠르게 줄고 있다. 3일 기준 대구 지역 월세 매물은 2천370건으로 1년 전 4천890건보다 51.6% 감소했다. 전세 매물 역시 8천960건에서 4천581건으로 48.9% 줄었다.

반면 매매 매물 감소 폭은 크지 않았다. 같은 기간 대구 지역 매매 매물은 4만1천612건에서 4만186건으로 3.4% 감소하는 데 그쳤다. 매매 매물은 여전히 4만 건 이상이 시장에 나와 있는 반면 전세와 월세 매물은 1년 사이 절반 가까이 사라진 것이다.

임대차시장과 매매시장의 공급 상황이 다르게 움직이면서 세입자가 체감하는 시장 상황도 달라지고 있다. 매매시장에서는 수요 부진 속에 매물이 시장에 쌓여 있지만 임대차시장에서는 실제 거주를 위한 수요가 이어지는 가운데 선택할 수 있는 주택 자체가 줄고 있는 상황이다.

덩달아 전세가율도 상승 국면이다. 대구 평균 매매가격 대비 전세가격 비율은 지난해 7월 69.1%에서 올해 7월 70.8%로 1년 사이 1.7%p 높아졌다.

업계 관계자는 "매매가격이 하락하는 가운데 전세가격은 상승하면서 전세가율도 계속 높아지고 있다"며 "집값이 떨어진다고 해서 전세를 구하는 세입자의 부담까지 함께 줄어드는 것은 아니다 보니 우려가 크다"고 말했다.

대구 전월세 시장에 물량이 감소하자 전세 임대 공급에 나선 대구 달서구 '상인 푸르지오 센터파크' 견본주택 앞에 계약을 기다리는 사람들로 장사진을 이루는 진풍경이 펼쳐졌다. 매일신문 DB

◆정부 옥죄기→매물 실종→건설시장 붕괴

문제는 전월세 매물 감소가 단순히 현재 시장에 나온 물량의 감소에 그치지 않는다는 점이다. 대구에서는 신규 주택의 입주 물량 감소와 함께 분양과 착공 감소가 이미 현실화했다. 실제 공급으로 이어지는 주요 지표가 줄면서 주택시장으로 새롭게 유입되는 물량 자체가 급감하는 흐름이 나타나고 있다.

국토교통부가 발표한 '2026년 7월 주택통계'에 따르면 착공과 분양, 준공은 모두 큰 폭으로 위축된 것으로 나타났다. 착공은 1~7월 누적 750가구로 2.8% 감소했다. 올해 들어 분양은 905가구로 지난해 같은 기간(2천969가구)보다 69.5% 급감했다. 올해 들어 준공도 7천885가구로 37.4% 감소했다.

특히 이재명 정부의 부동산 정책이 임대차 시장에서 큰 문제를 야기하고 있다는 지적이 나온다. 다주택자 보유를 억제하는 세금과 금융 규제가 강화될 경우 2주택자들이 보유 주택을 전세나 월세로 공급하기보다 매도하는 선택을 할 가능성이 있기 때문이다. 또 비거주 임대인의 경우 세입자를 내보낸 뒤 직접 거주하는 방식으로 전환해 임차인은 또 다른 주거지를 찾아 나서는 상황도 벌어지게 될 수 있다는 점도 시장 불확실성 중 하나다.

다주택자 규제가 매매시장에서는 매물 증가로 이어질 수 있지만 임대차시장에서는 기존에 공급되던 전월세 주택이 줄어드는 결과로 이어질 수 있다는 것이다.

특히 전월세시장은 매매시장과 달리 실수요 비중이 높다. 이사 시기가 정해졌거나 계약이 만료된 세입자는 집값이 더 떨어질 때까지 거래를 미루듯 주택을 구하는 시기를 늦추기 어렵다. 전월세 매물이 감소할수록 제한된 물량을 놓고 수요가 몰릴 가능성이 커지는 이유다.

이진우 부동산자산관리연구소 소장은 "그동안 입주 물량 증가와 부동산 시장 불확실성이 커지면서 매매 수요가 임대 수요로 전환됐다"며 "매매시장에 있던 관망 수요도 여전히 전세시장에 남아 있는 상황에서 입주 물량까지 감소하면서 전월세 수요에 비해 공급이 부족해질 수밖에 없는 구조"라고 말했다.