`아파트, 할부로 산다`…5억짜리 공공주택, 1억대로 `내집마련`

"아파트, 할부로 산다"…5억짜리 공공주택, 1억대로 '내집마련'

국토교통부가 분양가의 일부만 먼저 납부하고 나머지는 장기간에 걸쳐 나눠 취득하는 공공분양주택 공급에 나선다. 첫 대상지는 3기 신도시인 경기 고양창릉으로, 전체 1천57가구 가운데 284가구가 오는 12월 지분적립형으로 공급된다.

국토교통부는 4일 (LH) 공공분양주택 일부를 지분적립형과 이익공유형Ⅱ 방식으로 공급하기 위한 세부 시행 방안을 마련했다고 밝혔다. 초기 자산이 충분하지 않더라도 향후 소득이나 자금 여건이 나아질 것으로 예상되는 청년층 등 실수요자의 주택 구입 부담을 덜어주는 데 목적을 뒀다.

두 유형은 초기 자금 부담을 줄이는 방식은 같지만 주택 지분을 확보하는 구조가 다르다.

지분적립형은 분양받은 사람이 처음부터 집 전체를 소유하는 대신 일부 지분만 취득하고, 이후 일정 기간에 걸쳐 나머지를 사들이는 방식이다.

이익공유형Ⅱ는 주택도시기금의 저리 대출을 활용해 분양대금을 마련한 뒤 주택 매각이나 대출 상환 과정에서 발생하는 시세 차익을 나누는 구조다.

지분적립형의 경우 수분양자는 최초 입주 시점까지 분양가의 25%에 해당하는 지분을 취득한다. 이후 4년마다 15%씩 추가로 사들이는 방식으로, 총 5차례에 걸쳐 나머지 지분을 확보한다. 전체 지분을 취득하는 데 걸리는 기간은 20년이다.

초기 취득분을 제외한 나머지 지분에 대해서는 임대료를 별도로 부담해야 한다. 임대료는 미취득 지분을 기준으로 주변 전세 시세의 90% 수준에서 책정된다. 집값의 일부만 먼저 내고 입주할 수 있지만, 소유하지 않은 지분에 대한 비용도 함께 고려해야 하는 셈이다.

추가 지분은 정해진 회차에 맞춰 취득하는 것이 원칙이다. 다만 경제적 여건 등을 감안해 회차별 취득 시기를 최대 1년까지 늦출 수 있도록 했다.

이익공유형Ⅱ는 주택도시기금 대출을 활용하는 방식이다. 분양가의 70%를 주택도시기금에서 의무적으로 융자받을 수 있으며, 대출 한도는 5억원이다. 주택을 처분하거나 대출금을 갚을 때 집값 상승으로 발생한 차익은 대출 평균잔액 비율에 따라 수분양자와 기금이 나눈다.

대출 금리는 실행 시점의 디딤돌 대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 적용한다. 여기에 최대 0.5%포인트의 우대금리도 제공한다. 다만 금리가 무제한으로 낮아지는 것은 아니다. 약정 당시 주택도시기금 정책대출상품에 적용되는 최저금리를 하한으로 두며, 현재 기준으로는 1.2% 수준이다.

국토부가 제시한 수도권 전용면적 55㎡ 공공분양주택 평균 분양가 5억1천만원을 기준으로 보면 두 유형의 초기 자금 규모도 차이가 있다. 지분적립형은 분양가의 25%인 약 1억2천800만원을 먼저 마련하면 된다. 이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%를 기금 대출로 충당할 경우 대출금을 제외한 초기 필요 자금이 약 1억5천300만원이다.

국토부는 이익공유형Ⅱ 모델을 도입하기 위해 공공주택 특별법령 개정을 추진할 계획이다.

첫 공급 단지는 고양창릉 S-2블록이다. 전체 1천57가구 가운데 284가구를 지분적립형으로 오는 12월 분양한다. 국토부는 연내 발표할 LH의 2027년도 분양계획에도 부담가능한 공공분양주택 공급 단지를 포함할 예정이다.