금윰 Q&A - 포괄 근저당설정 부동산 매입해도 채권담보 유지

포괄 근저당 설정 부동산

매입해도 채권담보 유지

문:갑(甲)은 99년4월 은행에 담보제공(채권최고액:3천600만원)된 을(乙) 소유의 아파트를 구입키로 하고 을의 대출금 2천만원을떠안고서 소유권 이전등기를 마쳤다. 갑은 그해 7월에 대출금을 전액 상환하고 은행에 설정된 근저당권을 해지해 달라고 요청했지만 은행은을이 병(丙)의 대출금에 보증을 섰고 그 대출금 1천만원이 연체중에 있다며 이를 상환하기 전에는 근저당권을 해지할 수 없다고 했다. 갑은자신이 알지 못하는 상기 대출금 1천만원을 갚을 수 없다며 분쟁조정을 신청하였다. 구제방법은 있는가?

답:위 사례의 경우 포괄근저당권 채권최고한도가 3천600만원으로 설정되어 있어 동 한도 범위내에서 매도자 을이 은행에 부담하는모든 채무에 대해 담보의 효력이 있다. 을은 병이 은행에서 대출을 받은 것에 대해 연대보증을 섰기 때문에 병의 대출금이 연체중이거나 부도가 발생하면 을에게 보증책임이 생기고 갑은 근저당권 채권최고액인 3천600만원 범위내에서 담보책임을 부담할 수밖에 없다.

결국 갑이 아파트를 구입하는 과정에서 을이 은행에 책임지고 있는 보증채무가 정확히 얼마인지 확인하지 않았다면 매입 부동산에설정된 최고한도까지 다 갚아줘야만 근저당권을 해지받을 수 있다. 근저당이 설정돼 있는 부동산을 살 때는 매도인과 함께 해당 금융기관에 가서 담보부동산을 매입한다는 사실을 알리고 매도인의 대출이나보증잔액 및 미지급이자 등 근저당권이 담보하는 채무범위를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

이런 후 은행에 대해 '채무자 명의 변경절차'를 요청하는 게 좋다. 갑이 채무자 명의를 을에서 갑 자신으로 변경해 놓았다면 근저당권의 피담보채무범위는 갑의 채무 및 보증채무로 변경돼 을의 채무 및 보증채무에 대해서는 담보책임을 부담하지 않아도 된다.

〈문의:금융감독원 대구지원 금융소비자센터 053)760-4042∼5〉