상가 임대차법 11월 시행

논란을 빚어왔던 상가임대차 보호법의 시행시기가 당초 2003년 1월에서 올 11월로 두 달 앞당겨 실시된다. 이 법이 시행되면 상가에 입주한 영세상인들이 원할 경우 올 11월부터 건물 경매 때 일정 범위 안에서 입주상인이 최우선 변제권(辨濟權)을 갖게 되며, 일정 조건을 갖추면 건물 주인의 요구와 상관없이 임대차 계약이 5년간 보장된다. 그렇다고 모든 임차 상인들이 이같은 보호를 받는 것은 아니다.

◇주요 내용= 상가임대차보호법은 건물주로부터 상가를 빌린 사람에게 최대 5년간 계약을 유지할 수 있는 권리를 부여해 건물주가 계약을 해지할 수 없도록 규정하고 있다. 또 소액 임차인은 건물주가 부도를 내더라도 건물가액의 3분의1 범위안에서 일정액을 다른 담보물권자보다 최우선하여 변제받을 권리를 보장받는다. 한편으로는 임대인에 대한 보호장치도마련하고 있다.

임차인이 세번 이상 임대료를 내지 않거나 허위.부정한 방법으로 임차한 경우, 고의나 과실로 건물을 파손한 경우등 8가지의 경우 건물주가 임대 갱신요구를 거절할 수 있다. 물론 건물주는 계약기간 내에 임대료를 인상해줄 것도 요구할 수 있다.법으로 보장된 임대차 존속기간은 5년이지만 계약은 최소 1년 단위로 체결이 가능하다. 다만 임대료를 터무니없이 받지 못하도록 임대차보호법에 임대료인상 상한선을 둔다.

◇보호대상은 어디까지인가= 상가임차인이라고 누구든지 임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있는 것은 아니다. 상가임차인 중에서 영업용 건물에 일정 금액 이하의 보증금을 내고 입주한 영세 상인만이 이 법의 보호를 받는다. 보증금액의 범위는 시행령에서 해당 지역의 경제 여건 및 상가 규모를 감안해 지역별로 정해지게 된다.

정부는 이 법의 시행에 앞서 지난달 29일 중소기업청이 상가건물 임대차 실태조사를 조사, 발표했다. 이 조사에 따르면 수도권의 경우 월세를 전세금으로 환산한 총 전세금이 1억4천만원이하, 광역시는 1억원이하, 기타 지역은 8천만원이하로 나타났다. 정부는 이를 토대로 각계의 의견을 수렴, 시행령을 확정할 방침이다.법에서 상가건물만 적용대상으로 하고 있으므로 동창회 사무실 등 비영리 단체의 건물임대차에는 이 법이 적용되지 않는다. 또 권리금과 시설비 등도 이 법의 적용대상에서 제외된다.

◇법 적용을 받기 위해서는= 임차인이 건물을 인도 받고 관할 세무서에 사업자 등록을 신청한 그 다음날 부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 때 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서의 확정일자를 받으면 경매 시 다른 채권자보다 우선 변제권리를 인정 받을 수 있다. 이미 사업자 등록을 받아 사업을 하고 있는 기존 임차인도 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 보증금 우선변제의 보호를 받을 수 있다.

◇계약 갱신에 대해= 임차인은 임대차 기간 만료전 6월에서부터 1월사이임대인에게 계약갱신 요구를 통보하면 된다. 이 때 건물주인은 위에서말한 8가지에 해당되지 않을 경우 이를 거절할 수 없다. 임차인에게 불리하게 규정된 당사자간 약정도 효력이 인정되지 않는다.

정창룡기자 jcy@imaeil.com