집값의 3분의 1만 있으면 '내 집 마련'

모기지론 어떻게 되나

집값의 3분의 1만 있으면 내집을 마련할 수 있는 시대가 왔다.

3월부터 시행될 '모기지론(Mortgage Loan.장기주택마련대출)'은 실수요자들에게 손쉽게 집을 마련할 기회를, 주택업체들에게는 주택 수요가 늘어나 분양률을 끌어올릴 수 있다는 기대감을 던져주고 있다.

한국주택금융공사가 주택저당채권(MBS:Mortgage Backed Securities)을 유동화해 조달한 모기지론은 낮은 고정금리에 집값의 70%까지 10년 이상 빌려주는 제도로 대출기간 15년, 20년짜리가 우선 선보인다.

모기지론 활용방법 등을 알아본다.

3월중순부터 대출가능

3월 한국주택금융공사가 출범하면 주택구입 희망자들은 시중 은행과 보험사, 상호저축은행, 할부금융사와 가까운 신용협동조합이나 농협, 수협, 새마을금고 등에서도 연 7%대 금리로 모기지론을 받을 수 있다.

주택금융공사는 3월 출범하지만 실제 소비자들이 대출받을 수 있는 시기는 3월 중순이 될 것으로 보인다

근로자들은 대출 받을 때 장기적으로 안정적인 수입이 가능하다는 소득증빙자료를 제출해야 하며, 이를 못내면 대출금 한도가 집값의 70% 이내로 줄어든다.

대출금을 5년 내에 갚으면 중도상환수수료(대출금의 1∼2%)를 물어야 한다.

대출금리는 7%대가 될 듯.

대출 2억원까지로 한정

모기지론은 무주택 실수요자들의 내집 마련을 돕기 위한 것으로 무주택 세대주가 내 집을 마련하는 경우에만 이용할 수 있다.

하지만 이미 은행에서 집값을 대출한 1가구 1주택자도 대출금을 모기지론으로 전환할 수 있다.

무가족 1인 세대주의 모기지론 수혜여부는 아직 결정되지 않았으며, 기존 1주택자가 새 아파트를 살 때는 모기지론을 받을 수 없다.

대출금은 주택시세를 바탕으로 산출되는 주택담보비율(LTV) 70% 한도 내에서 최고 2억원으로 한정된다.

시가 6억원을 넘거나 전용 면적 25.7평(국민주택 규모)을 초과하는 주택은 모기지론 이용 대상에서 제외된다.

또 월 원리금 상환액도 소득의 3분의 1을 넘지 않아야 된다.

예를 들어 연간 7%의 고정금리로 1억원을 빌릴 경우 20년간 매달 약 78만원씩 원리금을 갚아야 하기 때문에 월 200만원 이상의 소득이 있어야 대출이 가능하다.

근로자들은 이자납입분에 대해 연간 1천만원까지 소득공제를 받을 수 있어 월 실부담은 67만원 정도.

따라서 서울.수도권에서는 전세금(1억~1억5천만원)에 1억~2억원의 모기지론을 활용하면 소형주택, 대구에서는 전세 보증금에 모기지론을 더하면 32평형까지 구입 가능하다.

월 소득이 220만원인 직장인이 집값의 30%(5천만원)를 모아둔(전세금도 활용 가능) 상태에서 모기지론을 이용할 경우 1억원(매월 67만원)을 대출받아 북구의 33평 아파트(1억5천만원 기준) 살 수 있다.

윤회주 (주)한라주택 회장은 "모기지론이 도입되면 실수요자만의 분양시장에 대한 접근에 한결 쉬워질 것"이라고 기대했다.

장기주택대출보다 실질 금리 싸

기존의 장기주택대출은 3년 만기 CD 변동금리가 적용돼 연 6~7% 수준의 금리로 돈을 빌려 3년 안에 갚는 조건인 반면, 모기지론은 연 7%대 금리로 대출받아 20년간 상환하는 방식. 단순 금리 비교에선 모기지론이 다소 높지만 소득공제혜택을 감안하면 사정은 달라진다.

2005년부터 15년 이상 장기대출은 이자에 대한 소득공제 혜택이 1천만원(현재 600만원)으로 확대되는 점을 감안하면 모기지론의 적용금리는 1억원을 빌린다고 가정할 경우 금리가 사실상 연 5.7% 수준까지 떨어지기 때문에 장기주택대출보다 더 싸다고 할 수 있다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com