주택구입 '최적기'는 올해

2005년 부동산 시장 전망…아파트 '하향 안정세'

올 해 대구 부동산시장은 어떨까?

아파트시장은 더욱 경색되겠지만 아파트상가, 토지, 상가시장은 상대적으로 분발할 전망이다.

어떤 부동산이 재테크상품으로 공략대상인지 살펴본다.

◇아파트시장 전망

경기침체가 장기화하면서 매도자와 매수자간 희망가격 격차로 아파트 거래가 끊긴 가운데 대다수 아파트 수요자들은 올 해 가격이 더 하락할 것으로 보고 있다.

부동산114에 따르면 대구의 아파트가격은 지난 2003년 10·29대책 이후 매월 ±0.5% 미만의 변동률을 보이며 하향안정세를 보이고 있다.

이 같은 추세는 올 해도 이어질 전망. 대구 일부 구(區)에 대한 '주택투기지역'과 대구 전역에 내려졌던 '주택투기과열지구' 관련 규제가 지난해 하반기 전면 풀리거나 일부 완화하긴 했지만 아파트시장은 좀처럼 회복될 기미를 보이지 않고 있다.

올 해 10·29대책의 후속조치가 이어지면 매물이 추가로 쏟아질 가능성도 있다.

올 해 대구에서는 지난 2001년 이후 집중 공급된 새 아파트들이 입주를 시작한다.

공급대기 중인 물량만도 2만여 가구다.

더 이상 아파트 가격이 급등하는 일은 없을 것이란 전망이 우세한 이유다.

올 해 신규 입주 아파트는 작년에 비해 50%가량 늘어난 1만5천여 가구로, 북구 수성구 달서구 등지에 골고루 분포하고 있다

특히 하반기 입주 물량의 상당수는 지난 2003년 분양시장 이상과열 상태에서 전매차익을 노려 계약을 한 '투자'물건들. 입주 막바지에 프리미엄이 형성되지 않을 경우 잔금납입을 미루며 입주를 하지 않을 것으로 우려돼 주택시장의 또 다른 위험요소로 대기 중이다.

이 아파트들은 주택업체들이 준공시점에서 형성될 가격을 미리 분양가에 반영, 공급했기 때문에 프리미엄이 붙어도 소액에 그칠 가능성이 크다.

많은 전문가는 "아파트 분양권을 팔아 전매차익을 챙기는 일은 향후 2,3년간은 없을 것"이라고 입을 모은다.

신규 입주 아파트 상당수가 전세시장에 가세하면 올해와 같은 국지적인 역전세난 현상이 나타날 수도 있다.

◇"좋은 아파트"

입지여건이 좋거나 10~20여 년간 가격 하락 폭이 크지 않은 지역의 아파트는 투자가치가 높다.

학교와 교통망이 잘 갖춰져 있고 할인점 등 유통시설을 끼고 있는 곳이 좋은 입지다.

그린벨트(개발제한구역)나 신천, 공원 등을 끼고 있는 아파트는 입주 후에도 높은 가치를 평가받는다.

올해 9월 지하철 2호선이 개통된다는 것도 감안해야 한다.

강보합세를 유지하고 있는 1호선 역세권 아파트의 경우 2호선 개통 영향에 의한 추가 상승도 기대해볼 만하다.

대구~포항 고속도로가 개통된 데다 대구~김해 고속도로 개통도 예정돼 있으므로 고속도권 아파트가 제 가치를 자랑할 가능성도 엿보인다.

급매물을 기다리는 것도 좋은 아파트를 고르는 요령이다.

환금이 필요해 가격을 낮춰 팔 수밖에 없는 아파트가 나오기 때문.

전체적으로 아파트시장에는 신규 입주물량이 증가하면서 공급물량이 남아돌아 헌 집이든 새 집이든 구입하기에는 적기다.

공급량이 증가하기 때문에 최악의 경우에도 가격은 보합세 속에서 안정세를 이어갈 전망이다.

특히 금융기관 등의 모기지론을 이용하면 목돈을 들이지 않고서도 내집 마련이 가능하다.

지난해 극히 나빠진 가계로 인해 생계형 신용불량자들이 내놓은 아파트가 다량 경매에 오른다는 것도 염두에 둘 필요가 있다.

다만 아파트건 단독주택이건 취·등록세를 매입한 금액대로 내야하는 것은 물론 임차인 등 권리관계가 복잡할 수도 있으므로 응찰 전에 잘 따져봐야 한다.

부대경비까지 포함, 실거래 가격보다 1천만~2천만 원가량 싸게 매입할 수 있다면 낙찰 가치가 있다.

건물비 감안해도 '새 집'이 낫다

◇단독주택

아파트시장이 극도로 팽창한 상태에서는 단독주택으로 눈을 돌려보는 것도 괜찮을 듯싶다.

재건축 가능성이 있는 단독주택이면 재테크 측면에서도 좋다.

하지만 재건축 가능성이 있는 곳은 극히 일부에 지나지 않으며, 재건축 작업이 시작된 곳은 값이 오를 대로 올라 막차를 탈 수도 있으므로 주의해야 한다.

일반주거지역의 조용한 집에서 흙을 밟아가며 살고 싶다면 단독주택이 금상첨화다.

가격이 아파트에 비해 싼 데다 입지를 입맛대로 고를 수 있기 때문이다.

세월이 지나 도시환경이 바뀌면 재건축 될 가능성도 배제할 수 없기 때문에 장기적인 관점에서는 분명 괜찮은 주(住)상품이다.

오래된 단독주택은 방한·방열이 안돼 기피하는 경향이 있지만 신축한 지 1~3년 된 건물은 아파트보다도 내한·내열이 더 잘 되고 자재도 고급이어서 아파트나 마찬가지로 생활하는데 불편함이 없을 정도다.

따라서 건물비를 쳐주고라도 가급적 새 집을 사는 게 좋다.

헌 집을 사면 리모델링이나 개축에 평당 300만 원가량 든다는 것을 염두에 둬야 한다.

주변에 재래시장이나 할인점, 도로망, 공원, 공용주차장 등을 끼고 있다면 더 고를 게 없을 정도로 뛰어난 입지다.

단독주택은 아파트와 달리 한 개 층은 쓰고 나머지는 전세를 주는 방식으로 고정 생활비를 확보하는 '주테크'에도 만점이란 게 업계의 얘기다.

◇상가

아파트와 주상복합시장 위축에 따라 관련 상가 분양도 급감할 전망이다.

종전까지와는 달리 신규 분양하는 아파트나 주상복합이 100~200가구 단위로 작아져 해당 상가 가치도 종전 대단지의 것에 비해 떨어질 전망이다.

그러나 아파트 상가는 양도세 중과 등 부동산투기 규제를 피할 수 있는 '절세상품'이다.

자리만 잘 잡으면 고정상권 확보로 은행금리보다 훨씬 높은 금융수입을 올릴 수도 있다.

아파트 상가를 선택할 때는 해당 아파트 가구수도 중요하지만 인근 블록을 합한 가구수를 따져 투자가치를 가늠해 봐야 한다.

400가구 이상이면 어느 정도 상권유지가 가능하지만 주변 아파트와 합쳐 가급적 큰 단지를 노릴 필요가 있다.

수성구의 한 공인중개사는 "어느 정도 상권을 갖춘 아파트 상가라면 평당 2천만 원은 기본"이라면서 "계약 전에 어떤 업종을 할 것인가 선택해야 실패를 피할 수 있다"고 말했다.

20~40평형대의 넓은 상가를 분양받거나 매입한 뒤 분할해 전세를 놓거나 파는 것도 좋은 재테크 방법이다.

하지만 100~200가구 규모의 주상복합 상가는 자칫하다간 분양가로도 팔지 못하는 불이익을 당할 수 있다는 점을 알아야 한다.

◇농지

내년 7월부터 도시민들도 사실상 농지를 무제한 소유할 수 있는 방향으로 농지법이 개정되므로, 호재가 있는 지역이라면 투자해 볼 만하다.

개정안에 따르면 도시민들도 영농계획서를 내고 농지취득자격증명을 받아 농지를 구입한 뒤 이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 무제한 소유할 수 있다.

농지는 종합부동산세 대상에서도 제외돼 보유세 부담을 덜 수도 있다.

하지만 대구시내를 제외한 경북지역 농지의 경우엔 가격이 오르는 속도가 느리고 폭이 좁으므로 신중해야 한다.

전원주택지로 투자를 하는 사람이 늘어나고 있지만 대구에서는 전원주택시장이 좁다.

대구에 사는 사람들의 대부분이 경북과 경남 출신으로 1,2시간 거리에 고향집, 즉 전원주택을 한두 채는 갖고 있어 애써 전원주택을 마련하지 않기 때문이다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com