[부동산 이야기] 농지 대물림

이번 설 연휴에도 도시에 사는 자녀들이 부모님이 계신 고향을 찾는다고 교통이 혼잡했다. 도로가 막혀 답답한 차 안에 갇혀 고생을 하면서도 부모님을 만난다는 기쁨을 생각하면 힘들지만은 않았다.

요즘은 부모님이 시골에서 농사를 지으시고 자녀들은 도시에서 생활하는 경우가 많아서 부모님이 돌아가시게 되면 자녀가 직접 농사를 지을 수 없는 경우가 대부분이다. 이런 경우에는 자녀에게 미리 증여하는 것보다는 사후에 상속하는 것이 더 유리한 경우가 많다. 왜 그런지 이유를 알아보자.

첫째로, 부모님께서 8년 이상 자경한 농지를 상속받아 3년 내에 팔게 되면 상속받은 자녀가 농사를 짓지 않더라도 부모님의 자경기간을 인정하여 자경농지에 대한 양도소득세 감면혜택을 받을 수 있다. 그렇지만 증여를 받게 되면 증여받은 날부터 기산하여 자경기간을 계산하기 때문에 부모가 자경한 실적은 없어지게 되어 양도시 자경농지에 대한 감면혜택을 받지 못한다.

그러나 직접 농사를 지을 영농자녀가 증여를 받게 되면 5년간 합산하여 증여세액 1억원까지 증여세가 감면되고 나중에 농지를 팔게 되면 증여받을 당시 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하므로 자녀가 직접 농사를 지을 예정이라면 증여를 하는 것도 고려해 볼 만하다.

둘째로, 부모님께서 자경한 농지가 아니더라도 상속을 받아서 5년 내에 팔게 되면 비사업용 토지에 해당하지 않게 되어 최소한 양도소득세 중과에 해당하지는 않는다. 그런데 증여를 받아서 농사를 짓지 않고 처분하게 되면 비사업용 토지로 보아 중과세 대상에 해당될 수도 있으므로 주의를 하여야 한다. 비사업용 토지에 대한 중과세는 2010년 12월 31일까지 유예되어 중과세를 적용하는 대신 기본세율을 적용하지만 장기보유특별공제는 여전히 허용되지 않으므로 비사업용에 해당하지 않는 것이 유리하다.

이렇게 농지는 상속을 받아서 양도하는 경우 양도소득세에 대한 혜택이 더 많다. 따라서 영농자녀에게 증여하는 등 특별한 경우가 아니면 미리 증여하는 것보다는 상속하는 것이 나중에 양도할 때 절세에는 도움이 된다.

김연웅 문정세무법인 세무사