[실전 경매분석] 대구 서구 근린주택

■대구 서구 근린주택

목욕탕'주택 사용 중…주변 여건 양호

두 차례 유찰, 최저가 감정액의 절반

이번 주 분석 대상 물건은 다음 달 8일 대구지방법원 서부지원 경매2계에서 입찰될 예정(2011 타경 6387)인 대구시 서구 내당동 경운초등학교 북쪽 인근에 있는 근린주택이다. 대지 588.8㎡, 건물 1천77㎡의 3층 건물로 1'2층은 목욕탕, 3층은 주택으로 사용되고 있다. 감정가는 10억8천894만원이며 최저 입찰가는 5억3천358만원이다.

임대차 관계는 6명의 임차인이 목욕탕, 이용소, 피부미용실, 주택 등의 용도로 임대차 권리 신고를 한 상태이며 보증금 합계는 2억7천만원, 월세 합계는 115만원이다. 임차인들은 모두 말소기준권리 이후에 입주했기 때문에 낙찰자에게 대항력이 없어 매수 후 보증금을 떠안는 문제는 없다. 그러나 임차인들이 스스로 명도를 해주지 않기 때문에 입찰에 참여하기 전에 전문가와 상의를 하는 것이 좋다.

본 물건 주변에는 단독주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며 간선도로변에 자리 잡고 있어 대중교통 등의 제반 교통 사정은 무난한 편이다. 본 물건은 두 차례나 유찰되어 최저 매각 금액이 감정 금액의 50% 이하로 떨어진 상태이다. 따라서 일반매매를 통해서는 취득하기 어려운 물건이므로 적정한 금액으로 낙찰을 받는다면 기대 이상의 성과를 거둘 수 있을 것으로 예상된다. 주위 환경을 고려해 볼 때 낙찰 후 목욕탕으로 그대로 사용해도 될 것 같으나 편도 2차로 도로를 접하고 있어 리모델링해 다른 용도로 전환하는 것도 고려해볼 만하다.

정리'이경달기자

도움말'백원규 한솔합동법률사무소 소장