[실전 경매분석] 경주시 양남면 근린주택

노선 상가지대 위치·바다 전망 좋아

# 2회 유찰, 최저 입찰가 감정가 절반

이번 주 분석대상 물건은 다음 달 2일 대구지방법원 경주지원 경매 1계에서 입찰될 예정(2011 타경 4007)인 경주시 양남면 나아리에 있는 근린주택이다. 대지 720㎡(217평), 건물 1천74㎡(324평) 4층 건물로 1층은 마트 및 일반음식점, 2층은 레스토랑, 3층은 당구장, 4층은 주택으로 소유자 및 임차인들이 사용하고 있다. 감정가는 9억1천만원이며 최저 입찰가는 4억4천600만원이다.

본 물건은 나산초등학교 북쪽 인근에 위치해 있다. 감포∼울산 간 도로(왕복 2차로)를 접하고 있어 주변에는 노선 상가지대가 형성되어 있다. 또 동쪽에 탁 트인 바다가 자리 잡고 있으며 걸어서 약 5분 거리에 나아해수욕장도 있다.

이 물건은 주위 환경 등을 고려해 볼 때 리모델링을 조금만 하면 소유자가 직접 상가를 운영하거나 임대를 놓아도 가치가 있을 듯하다. 두 차례나 유찰되면서 최저 입찰가도 감정가의 절반 수준으로 떨어진 상태여서 적절한 금액에 낙찰을 받으면 기대 이상의 수익도 낼 수 있을 것 같다.

임대차 관계는 3명의 임차인들이(보증금 합계 2천만원'월세 합계 190만원) 권리신고를 한 상태이지만 임차인들은 말소기준권리 이후에 사업자 등록을 했기 때문에 매수 후 낙찰자가 보증금을 떠안는 문제는 없어 보인다. 하지만 임차인들 중 일부는 임대차 계약서 내용을 제출하지 않는 등 권리신고를 제대로 하지 않는 것으로 보아 명도에 어려움이 있을 수 있다. 따라서 전문가에게 자문을 하고 입찰에 참가하는 것이 바람직하다.

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장