[실전 경매분석] 동구 효목동 근린주택

임차인 많고 권리관계 복잡한 물건

# 노선상가 지대·대중교통 이용 무난

이번 주 분석대상 물건은 다음 달 8일 대구지방법원 경매 2계에서 입찰될 예정(2012 타경 5238)인 대구시 동구 효목동에 있는 근린주택이다. 대지 200㎡(60평), 건물 777㎡(235평) 규모의 4층 건물로 감정가는 5억4천630만원이며 최저입찰가는 3억8천300만원이다.

현재 임차인 9명이 지하 노래방, 2층 식당, 3·4층은 주택으로 사용하고 있다. 임대차 관계는 9명의 임차인(보증금 합계 2억1천200만원·월세 합계 45만원)이 권리신고를 한 상태다. 임차인 중에는 말소기준권리 이후에 사업자등록 및 전입신고를 하고 입주한 임차인과 말소기준권리 이전에 입주한 임차인이 있다. 매수 후 낙찰자가 보증금을 떠안을 수 있는 임차인도 있다.

임차인이 많고 권리관계가 복잡한 물건이므로 입찰에 참여하려면 낙찰받은 후 명도 및 보증금을 떠안을 수도 있는 임차인들의 권리관계에 대해서도 자세히 알아보아야 할 것 같다. 따라서 전문가에게 자문해보고 입찰에 참가하는 것이 바람직하다. 본 물건은 효목초등학교 북동쪽 인근에 있다. 부근 일대는 주상용 건물, 단독주택, 소형아파트, 일반점포 및 근린생활시설 등 노선상가 지대로 형성되어 있다. 남동쪽으로 왕복 2차로 포장도로와 접하고, 도심에 소재하여 대중교통수단의 이용도 무난한 편이다.

또 한 차례 유찰되면서 최저입찰가가 감정가의 70% 수준으로 떨어진 상태다. 주위 환경 등을 고려해 볼 때, 매수 후 소유자가 상가를 직접 이용하거나 임대를 놓아도 가치가 있을 듯하다. 따라서 적절한 금액에 낙찰을 받으면 기대 이상의 수익도 낼 수 있을 것 같다.

도움말·백원규 한솔합동법률사무소 소장