[알면 유익한 세무상식] 임대사업주택 구입 후 거주용주택 양도 땐 '비과세'

최근 저금리 기조로 인해 은행예금보다 수익형 부동산을 통한 수익 창출에 관심이 급증하고 있다. 수익형 부동산 중 아파트나 원룸 등을 투자대상으로 하는 주택임대사업자의 경우 절세 방안에 대해 알아보고자 한다.

세법에서는 국민의 주거생활 안정을 위해 1가구가 2년 이상 보유한 1주택을 양도한 경우 양도소득세를 비과세하는 반면 주택을 투기의 대상으로 하는 경우 중과세 규정을 두어 제재하여 왔다.(다주택자 중과규정은 올해 완전 폐지되었다.)

그러나 최근 주택가격 상승에 대한 투기우려보다는 전월세 폭등에 따른 서민층에 대한 임대주택의 원활한 공급을 유도하기 위해, 거주용 자가주택 1주택 소유자가 임대주택을 추가로 구입하여 임대사업을 하면, 다음의 일정요건을 갖추는 경우 거주용 자가주택의 양도시 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 되었다.

거주용 자가주택에 대한 양도소득세 1가구 1주택 비과세특례를 받기 위해서는 첫째, 주택면적 149㎡ 이하, 기준시가 3억원(수도권 6억원) 이하로 1호 이상의 매입임대주택을 매입하고(건설 임대주택은 2호 이상이어야 한다.) 둘째, 시'군'구청에 임대사업자 등록 및 세무서에 사업자 등록을 하여야 하고, 셋째, 임대주택자 등록 후 5년간 임대하여야 하며 넷째, 거주용주택은 양도당시 1가구 1주택 요건을 갖추고, 2년간 거주해야 한다.

예를 들어 1가구 2주택자(거주주택1호와 임대주택1호)가 임대주택사업자로 등록하지 않은 경우, 거주주택을 2억원에 매입하여 4억원에 양도한 경우(보유기간을 3년2개월으로 가정)에 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받지 못해, 2억원의 양도차익이 발생하여 장기보유 특별공제 및 기본공제를 차감한 후 4천805만원의 양도소득세를 납부해야 한다.

이 경우 임대주택사업자로 등록하면 거주용 자가주택 양도시, 임대주택은 주택 수에 산입되지 않아 1가구 1주택 비과세 특례를 받아 비과세가 되어 이금액을 절세할 수 있다. 물론 주택임대사업자로 등록하면 월세 및 전세에 대한 종합소득세는 납부하여야 하며, 임대주택을 5년간 양도 또는 다른 용도로 사용하여서는 안 되는 단점도 있다.

그러나 정부의 주택임대에 대한 월세, 전세에 대한 소득세 과세에 대한 의지가 분명하고 올 6월에 발표된 임대주택자 과세 방안에서 연간 2천만원 이하의 임대소득에 대하여는 분리과세 등을 통해 임대주택자의 세부담을 감소시키는 기조에서는 양도세 특례규정에 따른 절세효과는 분명하다 하겠다.

또 이 규정은 여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 비과세로 양도한 후, 임대주택에 거주하면 해당 임대주택 또한 거주용 자가주택으로, 비과세 받은 거주주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대하여는 다시 1가구 1주택 비과세 특례를 받을 있 수 있어 절세방안으로 이용은 충분하다.

김상곤 세무사