Q: 전세 계약 10월 끝나…갱신청구권 가능한가

A: 계약 만료 1개월 전까지 권리행사 할 수 있다
새 임대차보호법 문답풀이

'임대차 3법'이 국회 상임위원회를 통과한 가운데 서울을 중심으로 전셋값 폭등 및 전세 품귀 현상이 광범위하게 나타나고 있는 7월 30일 오전 서울 송파구의 한 상가 부동산중개업소의 매물 정보란이 비어 있다. 연합뉴스

'전월세 상한제'와 '계약갱신청구권' 등 새 주택임대차보호법이 지난달 31일 시행됐지만 계약갱신 등을 앞둔 집주인과 세입자들은 새 법이 정한 정확한 내용을 몰라 혼란스러운 첫 주말을 보냈다.

새 법은 전·월세 계약 갱신 때 임대료 인상이 5% 이하로 제한되고 세입자가 원하면 전·월세 계약을 한차례 연장, 총 4년간 유지할 수 있다는 내용을 골자로 하고 있으나 사례별 적용 기준 등에 대해서는 여전히 궁금한 것이 많다.

-전세 계약이 10월에 끝난다. 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

▶가능하다. 다만 계약 만료 1개월 전까지는 권리를 행사해야 한다. 올해 12월 10일부터는 늦어도 계약 만료 2개월 이전에 계약갱신을 요구해야 한다.

-법 시행 이전에 한 임대차 계약에도 소급 적용되나.

▶현재 세입자라면 1회에 한해 계약 갱신을 요구해 2년을 더 살 수 있다. 몇 년을 살았는지와 관계 없이 법 시행 이후 한 차례 더 연장도 가능하다.

-집주인이 계약을 갱신하며 전세를 월세로 전환하자는데.

▶무조건 응할 필요는 없다. 갱신되는 임대차 계약은 기본적으로 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 만약 응할 경우에는 전월세전환율을 써서 적정한 월세 수준을 계산해봐야 한다.

-집주인이 전세보증금을 4억원에서 4억5천만원으로 올려달라는데.

▶집주인이 추가해 받을 수 있는 보증금 한도는 4억원의 5%인 2천만원이다. 갱신된 계약의 보증금은 4억2천만원을 넘을 수 없다. 집주인과 세입자가 합의하더라도 5% 이상 올릴 수 없다. 법 시행 이전 집주인과 임대료 8%를 인상키로 하고 계약을 연장한 경우, 계약 갱신 청구권을 활용해 5% 인상만 요구할 수 있고 차액을 돌려받을 수 있다.

-기존 세입자가 4년(2년+2년)을 전세로 살고 계약이 만료돼 새로운 세입자를 들일 때도 5% 상한제를 적용받나.

▶신규 계약 때는 적용되지 않는다.

-계약을 갱신하면 무조건 2년을 다 채워야 하나.

▶그렇지 않다. 세입자는 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다. 다만 집주인이 통지받은 지 3개월이 지나야 통지의 효력이 발생한다.

-집주인이 집을 팔아도 전·월세 상한제, 계약 갱신 청구권제의 효력이 유지되나.

▶유지된다.

-집주인이 세입자의 계약갱신 청구를 거절할 수도 있나.

▶집주인이나 직계 존·비속이 거주하길 희망하는 경우, 세입자가 두 달치 이상의 월세를 연체했거나 집주인 동의 없이 세입자 마음대로 다시 세를 주는 경우, 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우 등은 가능하다.