집값 떨어져 '깡통주택' 등장

주식 시장이 침체되면서 문제가 됐던 '깡통계좌'에 이어 비슷한 침체기를 겪고 있는 주택 시장에서도 '깡통 주택'이 등장해 눈길을 끌고 있다.

1일 부동산 업계에 따르면 집주인이 전세를 끼고 은행 대출을 받아 구입한 주택의 경우 올해 전세값과 집값은 떨어진 반면 은행 이자율은 높아지면서 집주인의 자기자본이 모두 잠식된 채 급매물로 간간히 등장하고 있다.

이런 주택은 투자자가 자신의 돈과 증권사에서 빌린 투자금을 합해 사들인 주식가격이 융자금 이하로 떨어진 주식시장의 '깡통계좌'처럼 부동산 시장에서 '깡통주택'으로 불리고 있다.깡통 주택은 급매물로 나와 주택가격 급락을 조장하거나 가격상승의 발목을 잡고 있다는 게 부동산업계의 분석이다.

깡통주택으로 바뀌는 과정을 구체적으로 살펴보면 지난해의 경우 주택가격에서 차지하는 전세가격의 비율은 평균 48%, 주택 구입시 융자금의 비율은 28%였기 때문에 주택구입가격의 평균 24%만 있으면 주택을 구입할 수 있었다.

1억원짜리 아파트를 예로 들면 전세금 4천8백만원에 은행에서 2천8백만원의 대출을 받는다고 할때 자기자본은 2천4백만원만 있으면 살 수 있었던 셈이다.

그러나 지금은 집값이 평균 30% 떨어져 시세가 7천만원에 불과, 전세금과 융자금 7천6백만원을빼고 나면 자기자본은 모두 잠식됐을 뿐만 아니라 은행 이자상환으로 모두 6백만원 이상의 손실이 발생, 깡통주택이 됐다고 볼 수 있다.

특히 이런 주택은 집주인이 부도를 내 경매처분되면 경락가가 시가의 절반도 안되는 3천만∼4천만원에 불과해 세입자 전세금 반환도 어려운 처지가 되며 이 집주인에게 돈을 빌려준 금융기관은겨우 대출금을 회수할 수 있는 실정이다.

부동산 업계 관계자는 "올초 아파트의 경우 '깡통 주택'이 자주 나왔지만 지금은 거의 소진돼 있는 상태"라면서 "과거 제2금융권에서 싼 이자로 대출을 받아 지었던 다세대 주택은 현재 떨어진집값이 세입자들의 전세금보다 적어 '깡통 주택'으로바뀐 경우가 많다"고 말했다.