대출승계 여부 꼼꼼히 챙겨야

대구 일부 지역 아파트 거래가격이 분양가를 넘어서면서 신규 물량의 분양권 전매에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다.

전매권을 사게되면 입주일이 가까워진 아파트를 적은 위험부담으로 확보할 수 있고 파는 사람은 중도금 납부에 따른 자금 압박에서 벗어날 수 있다.

대구지역의 분양권 전매가격은 대다수 지역에서 분양가 수준으로 이뤄지고 있으며 성서와 시지 일부는 100만~1천만원까지 프리미엄이 붙기도 한다. 부도 또는 화의업체의 분양권 전매는 대체로 분양가 이하의 가격을 형성하고 있다.

올 1/4분기의 분양권 전매는 업체 신뢰도보다 위치에 따라 결정되는 경우가 많았다. 최근 3개월동안 지역의 한 부도업체는 수성구 아파트 현장을 중심으로 150건이 넘는 분양권 거래 기록을 보이기도 했다.

◇분양권 전매 및 절차

분양권 전매란 시공 중인 아파트 입주권을 사고 파는 것을 말한다. 계약 당사자들은 계약서를 작성한 뒤 시공회사 또는 재건축조합에서 명의를 변경하고 시.군.구청 지적과에서 검인 도장을 받아야 한다. 검인 도장은 분양권 명의변경과 매매사실을 행정기관이 공인한다는 의미를 담고 있다.

◇매매 대상

일반 민영 주택, 국민 주택 모두 전매 대상이 되지만 임대주택은 대상에서 제외된다. 중도금 체납시에는 매입자가 체납분을 지급하면 전매가 가능하다. 분양권을 판 사람은 국민주택 5년, 민영주택 2년 등 재당첨 금지 제한을 받는다. 하지만 일반분양 물량이 많을 경우 재당첨 문제는 없다고 봐도 된다.

◇대출 승계

분양권을 살 때 매도자 명의의 대출금을 확인하고 매입자는 건설업체나 조합에 명의 변경과 신규 대출 알선을 요청할 수 있다. 또 사는 사람은 파는 사람이 최초 분양 당시 금융기관에서 받았던 대출금 명의를 자신의 것으로 바꿔야 한다. 대출 승계문제를 제대로 처리하지 않으면 담보대출과 관련한 분쟁의 소지가 있다.

◇세금

분양권은 무형물이기 때문에 취득세.등록세 부과대상이 아니라는 유권해석이 내려진 상태다. 그러나 전매시 양도차액이 생기면 양도세는 내야한다. 양도세는 잔금 지급일이후 2개월 안에 관할 세무서에 납부해야 한다. 물론 양도차액이 없을 경우 세금을 낼 필요가 없다.

◇주의점

분양권 전매도 명백한 매매행위이므로 대상 아파트와 처리 절차에 대해 충분한 사전 조사를 해야 한다. 전매대상 아파트가 결정되면 통상 아파트 주변 부동산에서 매물을 찾고 건설업체나 조합을 방문해 각종 서류를 확인한 뒤 최종 계약하는 것이 바람직하다.

〈全桂完기자〉