임대주택사업

정부가 늦어도 내년 1월까지 임대주택사업 등록기준을 현행 5가구에서 2가구로 대폭 완화키로 함에 따라 임대주택사업에 대한 관심이 높아지고 있다.

소규모 자본으로도 임대사업에 뛰어들 수 있는데다 시중금리가 상당폭 낮아졌고 전세값도 강세여서 사업여건이 어느때보다 괜찮다. 임대주택사업의 매력은 취득·등록세와 양도소득세 감면 등 각종 세제혜택을 받을 수 있고 매달 일정한 고정수입을 확보할 수 있다. 여기에다 집값이 상승하면 임대시한 5년이 끝난뒤 되팔때 양도세가 면제돼 시세차익도 챙길 수 있다.

▨시기

타이밍이 가장 중요하다. 변수는 금리와 집값. 금리가 10%대로 떨어지고 집값이 하락국면에서 약보합으로 접어들 때가 가장 적절하다. 전문가들은 값싸고 좋은 아파트들이 많이 남아 있어 지금이 바로 임대주택사업에 뛰어들 시기라고 입을 모은다.

▨자격

임대주택사업을 하는데는 자격이나 주택 매입시기, 규모에 대한 제한이 없다. 외국인을 포함, 국내에 거주하는 사람이면 누구나 사업자가 될 수 있다.

▨절차

먼저 임대사업자로 등록해야 한다. 그래야만 각종 세금 감면혜택을 누릴 수 있다. 사업자 등록을 하지 않으면 5년뒤 되팔때 양도소득세 감면혜택을 받지 못하고 사업자 등록전에 이미 임대를 시작한 주택에 대해서는 취득·등록세를 소급해 면제받을 수 없다. 등록절차는 등기부 등본과 매매계약서를 갖고 거주지 시·군·구청 주택과에 임대사업자 등록을 한 뒤 거주지 세무서에서 일반사업자로 등록을 하면 된다.

주택을 다른 사람에게 임대할 때는 반드시 표준 임대차계약서를 사용해야 한다. 임대계약을 체결하기 10일전에는 임대계약서를 갖고 임대주택 소재지 시·군·구청 주택과에서 임대보증금 임대료 등 임대조건을 신고해야 한다. 몰론 임대기간중 임대차 조건이 변경되었을때도 신고해야 한다. 만약 신고하지 않거나 거짓 신고하면 1년이하의 징역이나 1천만원이하의 벌금이 부과된다.

▨세제혜택

▲취득단계전용면적 18평이하의 신축 공동주택을 매입, 또는 분양받으면 취득세와 등록세를 모두 면제받는다. 전용면적 18평이상 25.7평이하는 25%만 감면받는다.

취득세와 등록세를 감면받으려면 반드시 아파트나 연립주택, 다세대주택 등 공동주택을 사야한다. 또 매입당시 사람이 살고 있지 않는 신규주택이나 분양되지 않은 주택이어야 한다.

▲보유단계같은 행정구역안에 있는 전용면적 18평이하 공동주택은 재산세를 50% 감면받고 종합토지세도 분리과세(세율 0.3%)혜택을 받는다. 임대소득세는 전세보증금에 대해서는 한푼도 물지않고 월세에 대해서만 과세한다.

▲양도단계95년 1월이후 취득한 주택에 한해 5년후 임대후 팔때 100% 면제받는다. 기존주택은 86년 1월이후 건축된 주택에 한해 5년 임대후 팔면 50%, 10년 임대후 팔면 전액 감면받는다. 모두 전용면적 25.7평이하 주택에만 적용된다.

▨입지여건 및 주의점

임대주택사업은 장기투자기 때문에 여유자금을 가지고 하는게 좋다.

또 집값이 하락할 경우 금융투자를 했을때보다 손해를 볼 수 있으므로 금리와 집값 추이를 염두에 두고 사전에 수익성을 따져봐야 한다. 특히 임대사업은 입지여건, 주택규모, 단지크기, 교통여건 등을 철저히 분석한뒤 전셋값 비율이 높고 임대수요가 풍부하며 교통이 편리한 곳을 골라야 한다. 우선 역세권 소형 아파트가 안전하다. 임대수요가 많고 전세금 비중이 높기 때문. 같은 조건이면 대규모단지가 유리하다.

또 임대주택사업은 5년이상의 중·장기를 내다보는 사업이므로 향후 발전 가능성이 높은 곳을 선택해야 임대사업을 끝낼때 집값 상승에 따른 매매차익을 올릴 수 있다. 임대사업시 여유자금이 있다면 전세보다는 월세가 낫다. 월세가 시중금리보다 훨씬 높기때문에 수익률이 높고 계약만료때 목돈 상환 부담도 없기 때문.