부동산 시장 왜곡...대책 없나

부동산시장이 불안하다.

33평형 기준 아파트시세가 1억2천~5천만원선인데 재건축아파트의 예상 분양가격은 1억7천~2억2천만원선에 이르고 있다.

재건축아파트에 대해 건설사들이 현실을 무시한 분양가격을 제시하고 있는가 하면 일부 아파트의 경우 20년도 안된 상태에서 무리하게 재건축을 추진하면서 전체 아파트가격 상승을 압박하고 있다.

이처럼 재건축 대상 아파트의 분양가격이 천정부지로 치닫고 있는 것은 오는 7월 종별 용적률제한과 재건축요건 강화를 앞두고 외지의 대형 건설사들이 목숨건 수주전을 펼치면서 현실을 무시한 높은 분양가격을 제시하고 있기 때문이다.

ㄷ건설 수주팀장은 "업체간 수주전이 치열하다보니 시공 수주를 하기 위해서는 재건축 추진위와 조합원들에게 지분을 많이 주는 것이 관건이라는 판단아래 높은 보상가격을 제시하다보니 예상 분양가격이 높아지고 있다"고 말했다.

◆부작용 속출=아파트재건축이 러시를 이루면서 각종 부작용이 속출하고 있다.

기존의 아파트가격을 자극, 무주택 서민들의 '내집마련 꿈'을 멀게만하고 아파트를 '사는 집'이 아닌 '부동산 투기물'로 인식되게 하고있다.

지난해까지만 해도 낡아서 거래가 안되다시피했던 서구의 ㅈ아파트, 달서구의 ㅅ아파트, 수성구의 ㅇ아파트 등은 올들어 몇 달만에 가격이 1~3천만원씩이나 폭등했다.

더 오를 것이란 기대심리로 인해 매물은 실종되고 매수 대기자는 늘어서 있다.

여기에다 일부 부동산업소들이 직접 물량을 매집, 거래량을 조절하면서 수급불균형이 더욱 심화되는 현상까지 나타나고 있다.

실거래가격과는 무관하게 일부 업소들이 멋대로 가격을 높여 물량을 내놓음에 따라 전체 부동산시장을 왜곡시키고 있는 것도 문제점으로 지적되고 있다.

실제로 수성구 모 부동산업소의 경우 재건축 대상 아파트 매물 10여건을 확보한 가운데 가격을 하루가 멀다하고 높이고 있는 것으로 주변에 알려지고 있다.

재건축 대상 아파트의 가격상승은 대구지역 전체 부동산시장에 악영향을 미치고 있다.

최근 재건축이 추진중인 아파트 인근 아파트가격까지 500만~1천만원씩 올랐는 가 하면 기존의 아파트가격도 크게 오를 것이란 기대심리를 자극, 대구시내 전역에 매물이 사라져 아파트 거래가 끊긴 상태다.

이렇듯 무분별한 재건축에 의한 부작용은 집값 상승 외에도 국가적인 자원낭비, 대량의 건축폐기물 발생에 의한 환경오염, 재건축지 교통난 가중, 전세난 유발 등 대량 발생으로 인한 환경오염 등 한두가지가 아니다.

재건축이 부동산 투기대상으로 떠오르면서 주택건설촉진법상 재건축 요건이 되는 '준공 후 20년'을 어기면서 재건축을 추진하는 일까지 발생했다.

재건축추진위가 입주민들에게 재건축 동의를 재촉하고 있는 수성구 모 아파트의 경우 지난 1985년 9월 준공됐다.

현재 상황에선 입주민들의 낮은 재건축 동의율도 문제지만 전문가들이 콘크리트수명을 70~100년으로 보고 있어 18년도 안된 상태에서 재건축을 해야할정도로 안전에 문제가 있다는 안전진단 결과가 나올는지가 건설업계의 관심거리다.

◆부동산 안정대책=오는 7월부터는 지금까지 주관적으로 운용됐던 아파트재건축 안전진단의 기준과 절차가 까다로워진다.

예비 및 정밀안전진단의 평가 항목과 결과가 보다 객관적으로 바뀌어 예비안전진단(육안검사)만 거치면 정밀안전진단을 통과하는 불합리함이 크게 개선된다.

구조안전(2명).설비(1명).주거환경(1명)을 포함, 5명 이상 전문가로 구성된 예비안전진단평가위원회가 지반.변형.균열.하중.노후 상태, 기계.전기.소화설비 상태, 주차.일조.소음.도시미관 상태 등에 대한 현장조사를 펴 '일상적 유지관리' '안전진단 실시' '재건축'으로 판정(전원합의제)하게 된다.

이 같은 안이 다음달 고시, 7월 시행되면 특별한 경우를 제외하고는 재건축이 사실상 어려워진다.

이 때문에 많은 재건축추진 아파트들이 그 이전에 사업승인을 받기위해 혈안이 돼 있다.

그런데 무분별한 재건축은 새 법 시행 전이라도 행정력을 총동원, 막아야 한다는 지적이다.

주택건설촉진법상 재건축 요건에 들지 않으면 재건축을 불허하고 안전진단을 의뢰받은 업체의 경우도 명예를 걸고 공정한 진단결과를 내놔야 한다.

안전진단 대상 아파트를 시공한 업체는 자사가 건축한 아파트가 콘크리트 수명에도 못미치는 상황에서 안전에 문제가 있다는 결론이 내려질 경우 입을 이미지 손상 등을 감안, 소송 등으로 대처해야 하다.

특히 대구시는 7월부터 시행예정인 '일반주거지역의 용도별 세분화'를 앞당겨 적용하고, 서울시와 같이 재건축 가능연한도 조례로 정할 필요가 있다.

이와함께 국세청은 "재건축아파트가 토지 취득원가를 과다책정, 분양가를 올리는가 하면 이윤에 대한 세금도 내지않고 있다"는 '소비자문제를 연구하는 시민의 모임'의 주장을 귀담아 들어야 한다.

또 대구에서도 재건축아파트를 대상으로 한 부동산 투기 혐의자에 대해 정밀 분석에 나서야 한다.

수도권이 부동산투기지역 또는 투기과열지구등으로 지정됨에 따라 부동산 전문 투기꾼들이 대구 재건축시장에 대거 진입, 재건축 대상 아파트 가격을 큰 폭으로 올려놓고 있기 때문이다.

주택가격은 건설사나 투기꾼이 아닌 수요와 공급의 원칙에 따라 오르고 내려야 하는 것이 바람직하다.

황재성기자 jsgold@imaeil.com